مالیات ملک در یونان | هزینه خرید، اجاره و تغییرات ۲۰۲۷

مالیات ملک در یونان؛ راهنمای هزینه‌های خرید، مالکیت، اجاره و فروش برای ایرانیان

خرید ملک در یونان برای بسیاری از سرمایه‌گذاران ایرانی، علاوه بر مالکیت یک دارایی در منطقه یورو، فرصتی برای کسب درآمد اجاره و در صورت واجد شرایط بودن ملک، دریافت اقامت دائم سرمایه‌گذار از طریق گلدن ویزای یونان است.

بااین‌حال، قیمت اعلام‌شده یک آپارتمان در آتن، تمام هزینه سرمایه‌گذاری را نشان نمی‌دهد. خریداران خارجی باید علاوه بر قیمت ملک، مالیات انتقال مالکیت، مالیات سالانه ENFIA، مالیات درآمد اجاره، هزینه‌های حقوقی و هزینه‌های احتمالی فروش آینده را نیز در نظر بگیرند.

این موضوع با نزدیک‌شدن به سال ۲۰۲۷ اهمیت بیشتری پیدا کرده است؛ زیرا دولت یونان تغییرات مالیاتی مهمی را مطرح کرده که بعضی از آن‌ها مستقیماً بر سرمایه‌گذاران خارج از اتحادیه اروپا تأثیر می‌گذارند.

از جمله مهم‌ترین این تغییرات، پیشنهاد افزایش مالیات انتقال برخی املاک مسکونی برای گروهی از خریداران خارج از اتحادیه اروپا و منطقه اقتصادی اروپا از ۳٪ به ۱۵٪، از اول ژوئیه ۲۰۲۷ است. این پیشنهاد در زمان تدوین مقاله هنوز باید از نظر تصویب نهایی، استثناها و شیوه اجرا بررسی شود.

در این راهنما، انواع مالیات ملک در یونان، تفاوت مالیات خریدار و فروشنده، وضعیت مالکان غیرمقیم، مالیات اجاره آپارتمان در آتن و اثر تغییرات جدید بر سرمایه‌گذاری ملکی را بررسی می‌کنیم.

مالیات ملک در یونان شامل چه مواردی است؟

برای محاسبه هزینه واقعی خرید و نگهداری ملک در یونان، باید میان مالیات‌های یک‌باره و تعهدات سالانه تفاوت قائل شد.

مالیات انتقال مالکیت معمولاً هنگام خرید پرداخت می‌شود، درحالی‌که ENFIA مالیات سالانه مالکیت ملک است. اگر ملک اجاره داده شود، درآمد حاصل نیز ممکن است مشمول مالیات جداگانه باشد.

در زمان فروش نیز بسته به قوانین جاری، وضعیت فروشنده و ماهیت معامله، مالیات یا سایر هزینه‌های قانونی مطرح می‌شوند.

جدول انواع مالیات ملک در یونان

برای سرمایه‌گذاری که قصد دریافت گلدن ویزا دارد، بررسی این هزینه‌ها باید پیش از انتخاب ملک انجام شود.

به‌ویژه در پروژه‌های خاص ۲۵۰ هزار یورویی، علاوه بر مبلغ سرمایه‌گذاری، وضعیت حقوقی ملک، هزینه انتقال و شرایط استفاده از آن نیز اهمیت دارند.

برای مطالعه شرایط اقامت، به راهنمای جامع گلدن ویزای یونان مراجعه کنید.

مالیات خرید ملک در یونان چقدر است؟

در بسیاری از معاملات معمول ملک در یونان، مالیات انتقال مالکیت با عنوان Real Estate Transfer Tax یا به یونانی Φόρος Μεταβίβασης Ακινήτων شناخته می‌شود.

براساس مقررات عمومی فعلی، نرخ اصلی این مالیات ۳٪ ارزش مشمول مالیات ملک است.

همچنین عوارضی به نفع شهرداری‌ها معادل ۳٪ مبلغ مالیات اصلی محاسبه می‌شود. بنابراین در یک معامله معمول مشمول این نرخ، مجموع مالیات و عوارض مربوط معادل حدود ۳٫۰۹٪ ارزش مبنای محاسبه خواهد بود.

این درصد را نباید با ۳٪ عوارض اضافه بر قیمت ملک اشتباه گرفت؛ عوارض شهرداری، درصدی از خود مالیات اصلی است.

ارزش مبنای مالیات نیز لزوماً همیشه همان مبلغی نیست که طرفین به‌صورت غیررسمی درباره آن توافق کرده‌اند. مقررات ارزیابی و ارزش مالیاتی ملک باید بررسی شود.

مثال مالیات خرید ملک ۲۵۰ هزار یورویی در یونان

فرض کنیم فردی قصد خرید ملکی به ارزش مشمول مالیات ۲۵۰ هزار یورو را دارد و معامله تابع نرخ عمومی مالیات انتقال است.

این محاسبه صرفاً به مالیات انتقال مربوط است و شامل هزینه‌های دفتر اسناد رسمی، ثبت ملک، خدمات حقوقی و سایر مخارج خرید نمی‌شود.

همچنین برای معاملات مشمول VAT یا معافیت‌های خاص، ساختار مالیات می‌تواند متفاوت باشد.

چه کسی مالیات انتقال ملک را پرداخت می‌کند؟

در معامله معمول خریدوفروش ملک، خریدار مسئول پرداخت مالیات انتقال مالکیت است.

اظهارنامه مالیاتی مربوط باید پیش از تکمیل قرارداد رسمی ارائه شود و مالیات طبق مهلت مقرر پرداخت شود.

به همین دلیل، خریدار باید این مبلغ را جدا از پول خرید ملک در بودجه خود پیش‌بینی کند.

تغییر مهم ۲۰۲۷؛ احتمال افزایش مالیات انتقال ملک برای خریداران خارجی

یکی از مهم‌ترین تحولات اخیر بازار املاک یونان، پیشنهاد دولت برای تغییر مالیات انتقال برخی املاک مسکونی به خریداران خارج از اتحادیه اروپا و منطقه اقتصادی اروپا است.

طبق مواضع رسمی اعلام‌شده، دولت قصد دارد از اول ژوئیه ۲۰۲۷، نرخ مالیات انتقال معاملات مشمول را از ۳٪ به ۱۵٪ افزایش دهد.

هدف اعلام‌شده این سیاست، مدیریت فشار تقاضای خارجی بر بازار مسکن و بهبود شرایط دسترسی ساکنان به مسکن است.

بااین‌حال، در زمان تدوین این مقاله، اجرای این تغییر باید براساس متن نهایی قانون و دستورالعمل‌های رسمی بررسی شود.

آیا مالیات ۱۵ درصدی شامل همه ایرانیان می‌شود؟

نمی‌توان بدون بررسی متن نهایی قانون، درباره همه خریداران ایرانی حکم یکسانی صادر کرد.

در اسناد و توضیحات منتشرشده درباره این پیشنهاد، موضوعاتی مانند تابعیت خریدار، اقامت مالیاتی خارج از اتحادیه اروپا یا منطقه اقتصادی اروپا، حقیقی‌بودن خریدار و نوع ملک مطرح شده‌اند.

همچنین ممکن است استثناهایی برای بعضی معاملات یا گروه‌های متقاضی تعریف شود.

بنابراین داشتن تابعیت ایرانی، داشتن اقامت یونان، اقامت مالیاتی در کشور دیگر و خرید از طریق شخصیت حقوقی باید به‌صورت جداگانه بررسی شوند.

به‌ویژه نباید فرض کرد داشتن کارت گلدن ویزای یونان، به‌تنهایی هرگونه مالیات جدید مربوط به خریداران خارجی را منتفی می‌کند.

تأثیر احتمالی مالیات ۱۵ درصدی بر خرید ملک

برای درک اهمیت موضوع، فرض کنیم ارزش مشمول مالیات معامله‌ای ۲۵۰ هزار یورو باشد.

این جدول فقط اختلاف مالیات اصلی را نشان می‌دهد؛ عوارض وابسته، معافیت‌های احتمالی و جزئیات اجرایی نرخ جدید در آن لحاظ نشده‌اند.

تفاوت ۳۰ هزار یورویی برای خریداری که بودجه محدودی دارد قابل‌توجه است. بااین‌حال، این محاسبه به معنای تصویب قطعی نرخ پیشنهادی برای تمام سرمایه‌گذاران ایرانی نیست.

آیا بهتر است خریداران برای انتقال سند عجله کنند؟

تغییر احتمالی مالیات یکی از عواملی است که باید در زمان‌بندی معامله بررسی شود، اما نباید باعث تصمیم شتاب‌زده برای خرید ملک شود.

بررسی سند، وضعیت حقوقی پروژه، امکان انتقال قانونی پول، شرایط گلدن ویزا و کیفیت ملک همچنان ضروری است.

همچنین تا زمان روشن‌شدن مقررات انتقالی، نمی‌توان تضمین کرد امضای پیش‌قرارداد یا پرداخت بیعانه پیش از یک تاریخ مشخص، به معنی برخورداری قطعی از نرخ مالیات قبلی خواهد بود.

تصمیم درست، بررسی وضعیت واقعی معامله با وکیل و مشاور مالیاتی پیش از ایجاد تعهد مالی است.

مالیات سالانه ملک در یونان؛ ENFIA چیست؟

ENFIA مخفف مالیات یکپارچه مالکیت املاک و مستغلات در یونان است.

این مالیات به‌صورت سالانه برای حقوق مالکیت مشمول قانون بر املاک واقع در یونان محاسبه می‌شود.

برای اشخاص حقیقی، محاسبه آن به عواملی از جمله موقعیت جغرافیایی، مساحت، نوع استفاده، قدمت ساختمان، طبقه و ویژگی‌های ملک بستگی دارد.

همچنین در شرایط قانونی مشخص، ارزش مجموع دارایی‌های ملکی مالک می‌تواند در محاسبه مالیات تأثیرگذار باشد.

ENFIA چگونه محاسبه می‌شود؟

برخلاف مالیات انتقال، نمی‌توان برای تمام املاک یونان یک درصد ثابت از قیمت خرید را به‌عنوان ENFIA معرفی کرد.

برای مثال، دو آپارتمان با قیمت فروش مشابه ممکن است به دلیل تفاوت منطقه مالیاتی، متراژ، سن ساختمان و سایر ویژگی‌ها مالیات سالانه متفاوتی داشته باشند.

به همین دلیل، اعلام اینکه مالیات سالانه هر ملک ۲۵۰ هزار یورویی حتماً مبلغ مشخصی است، بدون اطلاعات دقیق ملک گمراه‌کننده خواهد بود.

بهترین روش برای برآورد ENFIA، بررسی اطلاعات ثبتی و مالیاتی همان ملک و در صورت امکان سوابق برگه‌های مالیاتی مرتبط است.

چه کسی ENFIA را پرداخت می‌کند؟

مالیات ENFIA اصولاً براساس حقوق مالکیت موجود در اول ژانویه هر سال محاسبه می‌شود.

در نتیجه، تاریخ انتقال مالکیت می‌تواند تعیین کند چه کسی در سال موردنظر مشمول مالیات است.

برای مثال، اگر فردی در طول سال ملکی بخرد، باید وضعیت مالیات سال خرید و سال بعد را براساس تاریخ مالکیت و مقررات مربوط بررسی کند.

آیا مالک خارجی هم ENFIA پرداخت می‌کند؟

بله. مالکیت ملک در یونان می‌تواند تعهد مالیاتی ایجاد کند، حتی اگر شخص در کشور دیگری زندگی کند.

بنابراین یک سرمایه‌گذار ایرانی که با گلدن ویزا ملکی در آتن خریداری کرده، نباید تصور کند نبود شرط حضور سالانه به معنی معافیت از مالیات سالانه ملک است.

اقامت سرمایه‌گذاری و تکالیف مالیاتی مالکیت، دو موضوع جداگانه‌اند.

تغییرات ENFIA در سال ۲۰۲۷

یکی از سیاست‌های مالیاتی یونان، کاهش یا حذف ENFIA برای برخی واحدهای مسکونی اصلی در شهرها و سکونتگاه‌های کوچک است.

دولت برای سال ۲۰۲۶ کاهش ۵۰ درصدی این مالیات را در گروه‌های واجد شرایط پیش‌بینی کرده و برای سال ۲۰۲۷ گسترش معافیت در برخی مناطق را مطرح کرده است.

اما این مشوق‌ها شرایط ویژه‌ای دارند؛ از جمله محل قرارگیری ملک، استفاده از آن به‌عنوان اقامتگاه اصلی، وضعیت اقامت مالیاتی و سقف‌های مقرر.

بنابراین این معافیت‌ها را نباید به تمام املاک سرمایه‌گذاری، آپارتمان‌های اجاره‌ای یا پروژه‌های گلدن ویزا تعمیم داد.

برای سرمایه‌گذاری که ملکی را صرفاً برای اجاره در آتن خریداری می‌کند، مالیات ENFIA باید مستقل از این مشوق‌ها محاسبه شود.

تخفیف ENFIA برای املاک بیمه‌شده

در مقررات یونان، برای برخی واحدهای مسکونی اشخاص حقیقی که مطابق ضوابط در برابر زلزله، آتش‌سوزی و سیل بیمه شده‌اند، کاهش ENFIA پیش‌بینی شده است.

میزان تخفیف ممکن است با ارزش مالیاتی ملک و شرایط بیمه متفاوت باشد.

این موضوع یکی از مواردی است که مالک می‌تواند هنگام بررسی هزینه‌های سالانه و بیمه ملک در نظر بگیرد.

البته برخورداری از تخفیف نیازمند احراز تمام شرایط قانونی و اداری مربوط است.

مالیات اجاره ملک در یونان چقدر است؟

بسیاری از سرمایه‌گذاران ایرانی، به‌ویژه خریداران املاک واجد شرایط گلدن ویزا، قصد دارند ملک را برای اجاره بلندمدت استفاده کنند.

در این حالت باید میان مبلغ اجاره دریافتی و درآمد خالص پس از مالیات و هزینه‌ها تفاوت قائل شد.

در یونان، درآمد اجاره اشخاص حقیقی به‌طور معمول تحت نظام مالیات درآمد املاک قرار می‌گیرد و از سال مالیاتی ۲۰۲۶، پلکان جدیدی برای آن اجرا می‌شود.

جدول مالیات درآمد اجاره از سال مالیاتی ۲۰۲۶

نکته مهم این است که این نرخ‌ها پلکانی هستند.

برای مثال، اگر درآمد مشمول مالیات اجاره فرد از ۱۲ هزار یورو بیشتر باشد، تمام درآمد او با نرخ ۲۵٪ محاسبه نمی‌شود؛ بلکه فقط بخش واقع‌شده در پله دوم با این نرخ مشمول مالیات خواهد شد.

مبنای محاسبه مالیات ممکن است با اجاره ناخالص قراردادی تفاوت داشته باشد و به کسورات یا مقررات قابل اعمال بستگی دارد.

مثال محاسبه مالیات اجاره یک آپارتمان در آتن

فرض کنیم یک مالک شخص حقیقی، ماهانه ۱٬۰۰۰ یورو اجاره دریافت کند.

درآمد ناخالص سالانه برابر ۱۲٬۰۰۰ یورو خواهد بود.

اگر برای ساده‌سازی، تمام این مبلغ را درآمد مشمول مالیات فرض کنیم، مالیات حاصل از پله اول معادل ۱٬۸۰۰ یورو است.

درآمد پس از این مالیات، پیش از سایر هزینه‌ها، معادل ۱۰٬۲۰۰ یورو خواهد بود.

اما برای محاسبه دقیق مالیات، باید هزینه‌ها و کسورات قانونی قابل اعمال، وضعیت مالک و اظهارنامه مالیاتی او بررسی شوند.

مثال دوم؛ درآمد اجاره سالانه ۱۸ هزار یورو

اگر درآمد مشمول مالیات یک مالک شخص حقیقی در سال ۱۸ هزار یورو باشد، محاسبه پلکانی به این شکل خواهد بود:

در این مثال، نرخ مؤثر مالیات بر درآمد مشمول، حدود ۱۸٫۳٪ است؛ نه ۲۵٪.

این مثال صرفاً روش محاسبه پلکانی را توضیح می‌دهد و مبلغ نهایی اظهارنامه یک مالک مشخص نیست.

آیا درآمد اجاره ملک در یونان از مالیات معاف می‌شود؟

دولت یونان برای تشویق اجاره بلندمدت برخی خانه‌های خالی یا املاکی که قبلاً برای اجاره کوتاه‌مدت استفاده می‌شدند، مشوق‌های مالیاتی پیش‌بینی کرده است.

در برخی شرایط، درآمد اجاره بلندمدت این واحدها می‌تواند برای مدت ۳۶ ماه از مالیات درآمد اجاره معاف شود.

اما این معافیت عمومی نیست و به شرایطی مانند سابقه استفاده از ملک، متراژ، تاریخ قرارداد و سایر مقررات مربوط بستگی دارد.

همچنین تمدید دامنه زمانی این مشوق برای سال ۲۰۲۷ در اقدامات جدید دولت مطرح شده است.

نکته ویژه برای گلدن ویزا: نباید تصور کرد هر ملک تغییر کاربری ۲۵۰ هزار یورویی یا هر آپارتمان تازه‌خریداری‌شده، صرفاً به دلیل عقد قرارداد اجاره بلندمدت، مشمول معافیت ۳۶ماهه است.

صلاحیت برخورداری از این امتیاز باید برای همان ملک و همان قرارداد بررسی شود.

محاسبه بازده واقعی اجاره ملک در یونان

برای محاسبه بازده یک سرمایه‌گذاری ملکی، تنها دانستن مبلغ اجاره ماهانه کافی نیست.

مالک باید هزینه‌های خرید، مالیات اجاره، ENFIA، بیمه، تعمیرات، مدیریت ملک و احتمال خالی‌ماندن آن را در نظر بگیرد.

سناریوی فرضی ملک ۲۵۰ هزار یورویی

فرض کنیم سرمایه‌گذاری ملکی به ارزش ۲۵۰ هزار یورو خریداری کرده و امکان اجاره بلندمدت آن به مبلغ ۹۵۰ یورو در ماه وجود دارد.

این مبلغ صرفاً یک فرض محاسباتی است و نباید به‌عنوان درآمد تضمین‌شده یا میانگین بازار آتن تفسیر شود.

درآمد ۹٬۶۹۰ یورویی همچنان سود خالص نیست؛ زیرا ENFIA، هزینه بیمه، تعمیرات، مدیریت، دوره‌های خالی‌بودن ملک و سایر مخارج محاسبه نشده‌اند.

همچنین بازده سرمایه‌گذاری واقعی باید براساس کل هزینه ملک محاسبه شود؛ یعنی قیمت خرید به‌علاوه مالیات انتقال، هزینه ثبت، دفتر اسناد رسمی، خدمات حقوقی و سایر هزینه‌های خرید.

برای ارزیابی بازده، بهتر است سناریوهای خوش‌بینانه، معمول و محتاطانه تهیه شوند.

مالیات املاک گلدن ویزای یونان چه تفاوتی دارد؟

یکی از سؤال‌های رایج این است که آیا خریداران ملک برای دریافت گلدن ویزا، از مالیات‌های ملکی معاف می‌شوند؟

در حالت عمومی، دریافت اقامت دائم سرمایه‌گذار به معنی معافیت خودکار از مالیات انتقال، ENFIA یا مالیات اجاره نیست.

خریدار گلدن ویزا نیز مالک یک دارایی ملکی در یونان است و تعهدات مالیاتی مرتبط با مالکیت و درآمد آن را باید رعایت کند.

در عین حال، نوع ملک واجد شرایط گلدن ویزا می‌تواند بر ساختار معامله اثر بگذارد.

برای مثال، بعضی پروژه‌های ۲۵۰ هزار یورویی شامل تبدیل قانونی کاربری ساختمان از تجاری یا اداری به مسکونی هستند. در چنین پروژه‌هایی باید مشخص شود معامله در کدام مرحله انجام می‌شود، ماهیت حقوقی واحد چیست و چه مالیات‌هایی به انتقال آن تعلق می‌گیرد.

برای بررسی مراحل این نوع پروژه‌ها، مقاله مراحل تغییر کاربری ساختمان در یونان اطلاعات تکمیلی ارائه می‌دهد.

اقامت دائم سرمایه‌گذار و اقامت مالیاتی دو مفهوم متفاوت‌اند

یکی از اشتباهات رایج، یکسان‌دانستن کارت اقامت یونان با اقامت مالیاتی این کشور است.

گلدن ویزای یونان، از نظر حقوق مهاجرتی، مجوز اقامت دائم سرمایه‌گذار با کارت قابل تمدید هر پنج سال محسوب می‌شود.

اما اقامت مالیاتی با معیارهای جداگانه‌ای از جمله حضور واقعی، مرکز منافع حیاتی و مقررات مالیاتی تعیین می‌شود.

بنابراین فردی ممکن است کارت گلدن ویزا داشته باشد، اما از نظر مالیاتی همچنان مقیم کشور دیگری باشد.

برعکس، فردی که در یونان زندگی و فعالیت اقتصادی مستمر دارد، ممکن است براساس قواعد مالیاتی یونان، مقیم مالیاتی این کشور شناخته شود.

این تفاوت به‌ویژه برای ایرانیانی که هم‌زمان در چند کشور دارایی، کسب‌وکار یا حساب بانکی دارند اهمیت دارد.

مالیات ملک برای ایرانیان غیرمقیم یونان

مالکیت ملک در یونان لزوماً به این معنی نیست که تمام درآمد جهانی یک فرد در این کشور مشمول مالیات می‌شود.

وضعیت مالیاتی شخص باید با توجه به اقامت مالیاتی، منابع درآمد، مقررات داخلی یونان و موافقت‌نامه‌های مالیاتی قابل اجرا بررسی شود.

بااین‌حال، درآمد حاصل از ملک واقع در یونان معمولاً می‌تواند تعهدات مالیاتی در این کشور ایجاد کند، حتی اگر مالک در خارج از یونان زندگی کند.

برای مثال، فردی که ساکن امارات است و آپارتمانی در آتن دارد، باید تکالیف مربوط به مالکیت و درآمد اجاره آن ملک را در یونان بررسی کند.

ممکن است در کشور محل اقامت مالیاتی نیز تعهداتی وجود داشته باشد که نیازمند بررسی جداگانه است.

بنابراین نباید به‌صورت کلی اعلام کرد که دریافت گلدن ویزای یونان موجب مالیات‌دادن یا مالیات‌ندادن در تمام کشورهای دیگر می‌شود.

فرم E9 و شماره مالیاتی AFM؛ تعهدات خریدار خارجی

برای خرید ملک در یونان، متقاضی باید شماره مالیاتی یونان یا AFM داشته باشد.

پس از خرید نیز اطلاعات ملک باید مطابق مقررات در سامانه مالیاتی ثبت شود.

یکی از فرم‌های اصلی در این فرایند، فرم E9 است که اطلاعات حقوق مالکیت و ویژگی‌های ملک در آن ثبت می‌شود.

این اطلاعات مبنای مهمی برای محاسبه ENFIA هستند.

آیا ثبت E9 خودکار انجام می‌شود؟

در برخی معاملات که اطلاعات انتقال به‌صورت دیجیتال از طریق سامانه myPROPERTY ثبت می‌شود، امکان ایجاد خودکار اظهارنامه E9 وجود دارد.

بااین‌حال، خریدار باید از صحیح‌بودن مشخصات و ثبت اطلاعات اطمینان حاصل کند.

اطلاعاتی مانند مساحت ملک، نوع حق مالکیت، موقعیت و ویژگی‌های ثبتی باید دقیق باشند؛ زیرا اشتباه در آن‌ها ممکن است بر مالیات سالانه تأثیر بگذارد.

طبق راهنمای جاری یونانی AADE، مهلت عمومی ثبت تغییرات مشمول E9 تا ۳۱ ژانویه سال بعد است؛ البته برای موارد خاص مانند ارث، قواعد متفاوتی وجود دارد.

به دلیل وجود نسخه‌های قدیمی‌تر با مهلت‌های متفاوت در بعضی صفحات انگلیسی سازمان مالیاتی، پیش از اقدام باید آخرین مهلت رسمی بررسی شود.

مالیات فروش ملک در یونان و احتمال تغییرات ۲۰۲۷

فروش ملک نیز بخشی از برنامه‌ریزی مالی سرمایه‌گذار است.

بسیاری از خریداران علاوه بر درآمد اجاره، احتمال فروش دارایی پس از چند سال را در نظر می‌گیرند.

در مقررات مالیاتی یونان، مالیات بر سود سرمایه ناشی از انتقال ملک برای اشخاص حقیقی در شرایط مربوط پیش‌بینی شده است؛ اما اجرای این مالیات در سال‌های اخیر تعلیق شده است.

تعلیق فعلی تا ۳۱ دسامبر ۲۰۲۶ برقرار است.

دولت یونان همچنین پیشنهاد تمدید این تعلیق تا پایان سال ۲۰۲۷ را ارائه کرده است.

تا زمان تصویب و اجرایی‌شدن متن نهایی، نباید آن را یک معافیت دائمی معرفی کرد.

آیا فروش ملک همیشه بدون مالیات است؟

خیر. تعلیق مالیات سود فروش ملک به معنی نبود تمام هزینه‌ها و تعهدات مالیاتی مرتبط با فروش نیست.

هزینه‌های دفتر اسناد رسمی، ثبت، تسویه مالیاتی، بدهی‌های احتمالی و سایر موارد بسته به شرایط معامله مطرح می‌شوند.

همچنین معامله‌هایی که ماهیت فعالیت تجاری یا ساختار شرکتی دارند ممکن است تابع قواعد متفاوتی باشند.

برای فروشنده‌ای که ملک خود را از طریق گلدن ویزا خریداری کرده، یک موضوع دیگر نیز اهمیت دارد: فروش ملک ممکن است بر تداوم اقامت سرمایه‌گذار اثر بگذارد.

اگر حفظ اقامت هدف مالک باشد، لازم است پیش از فروش، شرایط سرمایه‌گذاری جایگزین و الزامات قانونی بررسی شوند.

مالیات بر ارزش افزوده در خرید املاک نوساز یونان

برخی معاملات املاک نوساز یا پروژه‌های ساختمانی ممکن است طبق مقررات مشمول مالیات بر ارزش افزوده باشند.

بااین‌حال، دولت یونان در سال‌های اخیر امکان تعلیق اعمال VAT در معاملات مشخص املاک جدید را فراهم کرده است.

طبق مقررات جاری، این تعلیق تا پایان سال ۲۰۲۶ برقرار است و پیشنهاد تمدید آن تا پایان ۲۰۲۷ نیز مطرح شده است.

این موضوع برای خریدار اهمیت دارد، زیرا تفاوت میان معامله مشمول VAT و معامله مشمول مالیات انتقال می‌تواند بر هزینه کل خرید اثر قابل‌توجهی بگذارد.

آیا تمام املاک نوساز از VAT معاف هستند؟

خیر. وضعیت VAT باید براساس نوع ملک، مشخصات فروشنده، مقررات مربوط و وضعیت استفاده از سازوکار تعلیق بررسی شود.

به همین دلیل، خریدار نباید صرفاً بر اساس عنوان «ملک نوساز» یا «پروژه گلدن ویزا» درباره نرخ مالیات معامله نتیجه‌گیری کند.

در قرارداد خرید باید مشخص شود قیمت اعلام‌شده شامل چه مالیات‌هایی است و کدام هزینه‌ها جداگانه بر عهده خریدار خواهد بود.

هزینه‌های خرید ملک در یونان که مالیات نیستند

در کنار مالیات‌های رسمی، هزینه‌های دیگری نیز وجود دارند که باید در بودجه خرید لحاظ شوند.

این هزینه‌ها ممکن است شامل حق‌الزحمه دفتر اسناد رسمی، هزینه ثبت مالکیت، بررسی حقوقی، هزینه‌های فنی، کارمزد خدمات حرفه‌ای و هزینه‌های بانکی باشند.

در پروژه‌های نوسازی یا تغییر کاربری نیز بررسی مجوزها، وضعیت ساختمان و مسئولیت هزینه‌های تکمیل پروژه اهمیت بیشتری دارد.

همچنین هزینه‌هایی مانند شارژ ساختمان، بیمه، تعمیرات و مدیریت ملک ممکن است پس از خرید ادامه داشته باشند.

برای مشاهده مسیر کلی خرید و مراحل حقوقی، مطالعه راهنمای خرید ملک در یونان برای ایرانیان و بخش مقالات خرید ملک آدونیس مفید است.

چگونه پیش از خرید، هزینه واقعی سرمایه‌گذاری ملکی را محاسبه کنیم؟

یکی از بهترین روش‌ها این است که سرمایه‌گذار پیش از انتخاب نهایی ملک، یک مدل مالی ساده اما کامل تهیه کند.

این مدل باید حداقل چهار بخش داشته باشد: هزینه ورود به سرمایه‌گذاری، هزینه نگهداری سالانه، درآمد خالص احتمالی و هزینه یا ریسک خروج از سرمایه‌گذاری.

هزینه ورود

در این بخش، قیمت خرید، مالیات انتقال یا VAT قابل اعمال، هزینه ثبت، دفتر اسناد رسمی، بررسی حقوقی و هزینه انتقال وجه محاسبه می‌شود.

هزینه نگهداری

در این بخش، ENFIA، بیمه، شارژ ساختمان، تعمیرات و هزینه مدیریت ملک قرار می‌گیرند.

درآمد سرمایه‌گذاری

در صورت اجاره‌دادن ملک، اجاره احتمالی باید پس از کسر مالیات، هزینه‌ها و دوره‌های بدون مستأجر محاسبه شود.

هزینه خروج

هزینه‌های فروش، وضعیت مالیات سود سرمایه، نقدشوندگی ملک و اثر فروش بر وضعیت اقامت گلدن ویزا باید در نظر گرفته شوند.

به این ترتیب، سرمایه‌گذار می‌تواند ملکی را انتخاب کند که نه‌تنها با هدف اقامتی او متناسب باشد، بلکه از نظر مالی نیز قابل دفاع باشد.

نقش آدونیس در بررسی هزینه‌های خرید ملک و گلدن ویزا

گروه آدونیس در حوزه توسعه پروژه‌های ملکی، سرمایه‌گذاری املاک و خدمات اقامتی یونان فعالیت می‌کند.

برای خریداران ایرانی، تصمیم سرمایه‌گذاری زمانی دقیق‌تر خواهد بود که شرایط قانونی ملک، هزینه‌های معامله، امکان اجاره و الزامات گلدن ویزا پیش از خرید بررسی شده باشند.

در این مسیر، هماهنگی با وکیل و متخصص مالیاتی برای بررسی اسناد و تکالیف مالی اهمیت دارد.

به‌ویژه با توجه به تغییرات مطرح‌شده برای سال ۲۰۲۷، لازم است وضعیت مالیاتی هر معامله براساس زمان خرید، ویژگی‌های خریدار، نوع ملک و مقررات لازم‌الاجرا ارزیابی شود.

آدونیس به متقاضیان کمک می‌کند گزینه‌های ملکی مرتبط با هدف اقامتی و سرمایه‌گذاری خود را بررسی کنند و برای مراحل قانونی خرید برنامه‌ریزی داشته باشند.

برای آشنایی با فرصت‌های موجود، صفحه پروژه‌های ملکی آدونیس و برای بررسی شرایط اقامت، راهنمای گلدن ویزای یونان در دسترس هستند.

سؤالات متداول درباره مالیات ملک در یونان

مالیات خرید ملک در یونان چند درصد است؟

در معاملات معمول مشمول مالیات انتقال، نرخ اصلی فعلی ۳٪ ارزش مشمول مالیات است و عوارضی معادل ۳٪ مبلغ مالیات اصلی نیز اضافه می‌شود. بااین‌حال، نوع معامله و مقررات مربوط به VAT یا معافیت‌ها باید بررسی شوند.

آیا مالیات خرید ملک در یونان در سال ۲۰۲۷ به ۱۵ درصد افزایش پیدا می‌کند؟

دولت یونان افزایش مالیات انتقال برخی املاک مسکونی برای گروهی از خریداران خارج از اتحادیه اروپا و منطقه اقتصادی اروپا را از اول ژوئیه ۲۰۲۷ مطرح کرده است. دامنه دقیق، استثناها و اجرای آن باید براساس قانون نهایی بررسی شوند.

آیا خریداران ایرانی هم مشمول مالیات ۱۵ درصدی خواهند شد؟

این موضوع به شرایط نهایی قانون، از جمله معیارهای مربوط به تابعیت یا اقامت مالیاتی خریدار، نوع ملک و استثناهای احتمالی بستگی دارد. نمی‌توان از هم‌اکنون برای تمام خریداران ایرانی یک حکم قطعی صادر کرد.

ENFIA چیست و هر سال چقدر باید پرداخت کنیم؟

ENFIA مالیات سالانه مالکیت ملک در یونان است. مبلغ آن به مشخصات ملک، موقعیت، ارزش مالیاتی و سایر شرایط قانونی بستگی دارد و درصد ثابت یکسانی از قیمت خرید نیست.

آیا دارندگان گلدن ویزای یونان مالیات ملک پرداخت می‌کنند؟

بله. گلدن ویزا به‌خودی‌خود معافیت عمومی از مالیات انتقال، ENFIA یا مالیات اجاره ایجاد نمی‌کند.

مالیات درآمد اجاره ملک در یونان چند درصد است؟

از سال مالیاتی ۲۰۲۶، برای اشخاص حقیقی در مسیر معمول درآمد ملکی، نرخ‌های پلکانی ۱۵٪، ۲۵٪، ۳۵٪ و ۴۵٪ اعمال می‌شوند. مالیات نهایی به درآمد مشمول و شرایط قانونی بستگی دارد.

آیا ملکی که اجاره داده نمی‌شود هم مالیات دارد؟

ممکن است بله. حتی اگر ملک درآمد اجاره نداشته باشد، مالکیت آن می‌تواند مشمول مالیات سالانه ENFIA شود.

آیا مالک غیرمقیم یونان باید اظهارنامه مالیاتی بدهد؟

مالک غیرمقیم ممکن است براساس نوع درآمد و تکالیف قانونی، موظف به ثبت اطلاعات ملک و تسلیم اظهارنامه‌های مرتبط باشد. شرایط دقیق هر شخص باید بررسی شود.

آیا فروش ملک در یونان مشمول مالیات سود سرمایه است؟

اجرای مالیات سود فروش ملک برای اشخاص حقیقی در موارد مربوط تا پایان ۲۰۲۶ تعلیق شده است. تمدید تعلیق برای ۲۰۲۷ نیز مطرح شده، اما باید وضعیت قانونی نهایی آن بررسی شود.

آیا مالیات ملک نوساز در یونان بیشتر است؟

بسته به ماهیت معامله، وضعیت پروژه و مقررات VAT ممکن است ساختار مالیاتی ملک نوساز با ملک دست‌دوم متفاوت باشد. باید پیش از خرید مشخص شود معامله مشمول چه مالیاتی خواهد بود.

آیا خرید ملک ۲۵۰ هزار یورویی گلدن ویزا از مالیات معاف است؟

خیر. آستانه ۲۵۰ هزار یورویی مربوط به شرایط سرمایه‌گذاری در مسیرهای خاص گلدن ویزاست و به معنی معافیت خودکار از مالیات خرید یا مالکیت نیست.

چگونه می‌توان مالیات واقعی یک ملک در آتن را پیش از خرید محاسبه کرد؟

با بررسی ارزش مالیاتی، مشخصات ثبتی، نوع معامله، وضعیت VAT، برگه‌های مربوط به ENFIA و اطلاعات مالک و خریدار می‌توان برآورد دقیق‌تری تهیه کرد.

جمع‌بندی؛ در خرید ملک یونان فقط به قیمت ملک توجه نکنید

خرید ملک در یونان می‌تواند ترکیبی از مالکیت دارایی در منطقه یورو، درآمد اجاره بلندمدت و در صورت احراز شرایط قانونی، امکان دریافت اقامت دائم سرمایه‌گذار را فراهم کند.

اما برای ارزیابی اقتصادی صحیح باید مالیات انتقال، ENFIA، مالیات اجاره، هزینه‌های نگهداری و شرایط فروش آینده را نیز در نظر گرفت.

در کنار مقررات فعلی، تغییرات مطرح‌شده برای سال ۲۰۲۷ نیز اهمیت زیادی دارند؛ به‌ویژه پیشنهاد افزایش مالیات انتقال برخی املاک مسکونی برای گروهی از خریداران خارج از اتحادیه اروپا.

بااین‌حال، تصمیم مالی نباید براساس یک پیشنهاد قانونی تصویب‌نشده یا تصور قطعی درباره آینده بازار گرفته شود.

انتخاب ملک مناسب نیازمند بررسی هم‌زمان شرایط حقوقی، هزینه‌های واقعی، وضعیت بانکی، امکان اجاره و اهداف بلندمدت سرمایه‌گذار است.

برای بررسی شرایط خرید ملک واجد شرایط اقامت و آشنایی با پروژه‌های موجود، می‌توانید با تیم آدونیس در ارتباط باشید و راهنمای جامع گلدن ویزای یونان را مطالعه کنید.

آخرین بررسی: ۵ نوامبر ۲۰۲۶. این مقاله بر پایه مقررات جاری و پیشنهادهای رسمی شناخته‌شده تا زمان تدوین تهیه شده است. پیشنهادهای مالیاتی ۲۰۲۷ تا زمان تصویب و انتشار مقررات نهایی، نباید به‌عنوان قانون قطعی تلقی شوند.