برای گلدن ویزای یونان چه ملکی بخریم؟

برای گلدن ویزای یونان چه ملکی بخریم؟ شرایط ملک واجد شرایط

در قوانین فعلی، مبلغ حداقل سرمایه‌گذاری به موقعیت ملک و نوع مسیر قانونی سرمایه‌گذاری بستگی دارد. در برخی مناطق حداقل سرمایه‌گذاری ۸۰۰ هزار یورو است، در سایر مناطق مسیر عمومی از ۴۰۰ هزار یورو آغاز می‌شود و برای بعضی املاک خاص، از جمله برخی پروژه‌های تغییر کاربری یا ساختمان‌های ثبت‌شده تاریخی واجد شرایط، مسیر ۲۵۰ هزار یورویی وجود دارد. NRA Public Services
بنابراین اگر هدف اصلی شما دریافت اقامت است، بهتر است قبل از انتخاب منطقه یا حتی مقایسه قیمت پروژه‌ها، ابتدا با شرایط گلدن ویزای یونان آشنا شوید و مشخص کنید ملک موردنظر تحت کدام مسیر قانونی قرار می‌گیرد.
در این راهنما بررسی می‌کنیم چه ملکی برای گلدن ویزای یونان مناسب است، تفاوت سرمایه‌گذاری‌های ۲۵۰، ۴۰۰ و ۸۰۰ هزار یورویی چیست و قبل از خرید چه مواردی باید بررسی شوند.

خلاصه سریع؛ چه ملکی برای گلدن ویزای یونان مناسب است؟
در حال حاضر سه سطح اصلی سرمایه‌گذاری ملکی که بیشتر متقاضیان Golden Visa با آنها مواجه می‌شوند عبارت‌اند از:
 

این تفاوت بسیار مهم است؛ زیرا عبارت «ملک ۲۵۰ هزار یورویی Golden Visa» به این معنی نیست که هر آپارتمان ۲۵۰ هزار یورویی در آتن برای دریافت اقامت مناسب است. مسیر ۲۵۰ هزار یورویی به شرایط قانونی خاص ملک وابسته است. 
برای مشاهده نمونه پروژه‌هایی که مشخصات Golden Visa آنها بررسی شده است، می‌توانید پروژه‌های ملکی آدونیس را مشاهده کنید.

گلدن ویزای ۸۰۰ هزار یورویی برای کدام مناطق است؟
بر اساس چارچوب فعلی برنامه، حداقل سرمایه‌گذاری در منطقه آتیکا، واحد منطقه‌ای تسالونیکی، میکونوس، تیرا/سانتورینی و جزایری با جمعیت بیش از ۳۱۰۰ نفر بر اساس آخرین سرشماری ۸۰۰ هزار یورو است. 
نکته مهم برای خریداران ایرانی این است که آتن در منطقه آتیکا قرار دارد. بنابراین برای خرید یک ملک مسکونی معمولی در آتن تحت مسیر عمومی Golden Visa، نباید تصور کرد که آستانه ۲۵۰ هزار یورویی همچنان به‌طور عمومی اعمال می‌شود.
در مسیر ۸۰۰ هزار یورویی، سرمایه‌گذاری باید در یک ملک انجام شود و اگر ملک ساخته شده باشد یا برای آن پروانه ساختمانی صادر شده باشد، حداقل مساحت فضای اصلی موردنیاز ۱۲۰ مترمربع است. 
با این حال، این موضوع به معنی حذف کامل امکان سرمایه‌گذاری ۲۵۰ هزار یورویی در آتن نیست؛ زیرا مسیرهای استثنایی مانند تغییر کاربری قواعد متفاوتی دارند که در ادامه توضیح می‌دهیم.
گلدن ویزای ۴۰۰ هزار یورویی برای چه املاکی است؟
برای مناطقی از یونان که در گروه ۸۰۰ هزار یورویی قرار نمی‌گیرند، حداقل ارزش سرمایه‌گذاری در مسیر عمومی خرید ملک ۴۰۰ هزار یورو است.
در این مسیر نیز سرمایه‌گذاری باید در یک ملک انجام شود و برای ملک ساخته‌شده یا ملکی که پروانه ساختمانی آن صادر شده، حداقل ۱۲۰ مترمربع فضای اصلی در نظر گرفته شده است. 
بنابراین انتخاب یک منطقه ارزان‌تر در یونان می‌تواند حداقل سرمایه‌گذاری مسیر عمومی را از ۸۰۰ هزار به ۴۰۰ هزار یورو کاهش دهد، اما این تصمیم را نباید فقط بر اساس حداقل مبلغ Golden Visa گرفت.
اگر هدف شما علاوه بر اقامت، سرمایه‌گذاری واقعی در بازار ملک است، عواملی مانند تقاضای اجاره، کیفیت منطقه، زیرساخت، امکان فروش مجدد و برنامه شخصی خانواده نیز اهمیت دارند.
برای آشنایی با فرآیند معامله، انتقال سند و نکات حقوقی مرتبط می‌توانید راهنمای خرید ملک در یونان برای ایرانیان را نیز مطالعه کنید. 

گلدن ویزای ۲۵۰ هزار یورویی هنوز وجود دارد؟
بله. مسیر ۲۵۰ هزار یورویی Golden Visa همچنان وجود دارد، اما برای هر ملکی قابل استفاده نیست.
یکی از مهم‌ترین مسیرهای فعلی ۲۵۰ هزار یورویی مربوط به املاکی است که فضای اصلی آنها از یک کاربری دیگر به کاربری مسکونی تبدیل می‌شود.
طبق اطلاعات رسمی ثبت خدمات عمومی یونان، در مسیر تغییر کاربری، حداقل ارزش خرید ملک در زمان خرید ۲۵۰ هزار یورو است. سرمایه‌گذاری باید مربوط به یک ملک باشد و برخلاف مسیرهای عمومی ۴۰۰ و ۸۰۰ هزار یورویی، محدودیت حداقل ۱۲۰ مترمربع فضای اصلی در این مسیر اعمال نمی‌شود.
این تفاوت یکی از مهم‌ترین نکاتی است که خریدار Golden Visa باید بداند.
ملک تغییر کاربری چیست؟
تغییر کاربری یا Change of Use به‌طور ساده یعنی ملکی که فضای اصلی آن قبلاً کاربری دیگری داشته و طبق فرآیند قانونی به کاربری مسکونی تبدیل می‌شود.
برای مثال، ممکن است ساختمانی در گذشته دارای کاربری اداری، تجاری یا حرفه‌ای بوده باشد و در قالب یک پروژه، با رعایت ضوابط قانونی و ساختمانی به واحدهای مسکونی تبدیل شود.
در مسیر Golden Visa، صرف اینکه یک فروشنده یا سازنده بگوید پروژه «تغییر کاربری» است کافی نیست. تغییر کاربری باید به‌صورت قانونی انجام شده و مستندات فنی و حقوقی لازم وجود داشته باشد.
طبق ثبت رسمی خدمات عمومی یونان، تغییر کاربری باید بعد از لازم‌الاجرا شدن ماده ۶۴ قانون 5100/2024 و پیش از ارائه درخواست Golden Visa تکمیل شده باشد. برای پرونده نیز گزارش فنی مهندس درباره تغییر کاربری از مدارک موردنیاز است.
بنابراین این نوع پروژه‌ها باید از نظر حقوقی و فنی با دقت بیشتری بررسی شوند.

آیا ملک ۲۵۰ هزار یورویی باید حداقل ۱۲۰ متر باشد؟
خیر؛ این یکی از تفاوت‌های مهم مسیر تغییر کاربری با مسیر عمومی Golden Visa است.
شرط حداقل ۱۲۰ مترمربع فضای اصلی مربوط به املاک ساخته‌شده یا دارای پروانه ساختمانی در مسیرهای عمومی ۴۰۰ و ۸۰۰ هزار یورویی است.
در مسیر ۲۵۰ هزار یورویی تغییر کاربری، طبق اطلاعات رسمی فعلی، شرط ۱۲۰ مترمربع اعمال نمی‌شود. 
به همین دلیل ممکن است در آتن پروژه‌ای با واحدهای کوچک‌تر از ۱۲۰ مترمربع مشاهده کنید که برای مسیر ۲۵۰ هزار یورویی Golden Visa ارائه شده است؛ اما واجد شرایط بودن آن باید بر اساس مسیر قانونی تغییر کاربری پروژه بررسی شود، نه صرفاً متراژ یا قیمت واحد.
این موضوع توضیح می‌دهد که چرا برخی از پروژه‌های ملکی آدونیس در آتن با سرمایه‌گذاری ۲۵۰ هزار یورویی برای Golden Visa ارائه می‌شوند، در حالی که آتن در منطقه آتیکا و در حالت عمومی مشمول آستانه ۸۰۰ هزار یورویی است.

چرا ملک تغییر کاربری ممکن است از یک ملک معمولی گران‌تر باشد؟
هنگام مقایسه قیمت، باید املاک معمولی بازار را از پروژه‌هایی که برای مسیر خاص Golden Visa آماده می‌شوند جدا کرد.
برای مثال، اگر متوسط قیمت یک آپارتمان معمولی در یک منطقه مشخص مبلغ معینی به ازای هر مترمربع باشد، نمی‌توان الزاماً همان عدد را مستقیماً برای یک پروژه تغییر کاربری Golden Visa معیار قرار داد.
در پروژه تغییر کاربری، عواملی مانند وضعیت اولیه ساختمان، طراحی مجدد، فرآیند تغییر کاربری، دریافت یا اصلاح مجوزها، بازسازی، تأسیسات جدید، استانداردهای فنی، کیفیت متریال و آماده‌سازی مستندات لازم می‌توانند روی قیمت نهایی اثر بگذارند.
امکانات خود پروژه نیز مهم هستند. پارکینگ اختصاصی، انباری، فضای باز، بالکن، استخر، کیفیت مشاعات و موقعیت ساختمان می‌توانند باعث تفاوت قیمت دو ملک با متراژ مشابه شوند.
بنابراین مقایسه صحیح باید میان املاک واقعاً مشابه انجام شود، نه صرفاً بر اساس قیمت هر مترمربع.

آیا می‌توان چند ملک خرید تا به مبلغ Golden Visa رسید؟
در ساختار فعلی مسیرهای اصلی که در این مقاله بررسی می‌کنیم، حداقل سرمایه‌گذاری باید به یک ملک مربوط باشد.
این موضوع تفاوت مهمی با تصور رایجی دارد که فرد می‌تواند برای مثال چند آپارتمان ارزان‌تر خریداری کند و مجموع قیمت آنها را به حداقل سرمایه‌گذاری موردنیاز برساند.
بنابراین قبل از خرید چند واحد یا تقسیم سرمایه میان چند ملک، باید ساختار دقیق معامله از نظر مقررات Golden Visa بررسی شود.
اگر هدف شما اقامت است، ابتدا باید واجد شرایط بودن ساختار سرمایه‌گذاری تأیید شود و سپس درباره نحوه تقسیم سرمایه تصمیم گرفته شود.

آیا پارکینگ و انباری در انتخاب ملک Golden Visa اهمیت دارند؟
از دید سرمایه‌گذاری، قطعاً.
دو واحد با متراژ مشابه می‌توانند به دلیل داشتن پارکینگ، انباری، تراس، فضای باز، کیفیت ساختمان یا موقعیت متفاوت، ارزش بازار کاملاً متفاوتی داشته باشند.
این موضوع در آتن اهمیت بیشتری پیدا می‌کند؛ زیرا در برخی مناطق شهری پیدا کردن پارکینگ آسان نیست و وجود پارکینگ اختصاصی می‌تواند برای استفاده شخصی یا فروش و اجاره آینده ملک یک مزیت باشد.
بنابراین هنگام مقایسه پروژه‌های Golden Visa فقط عدد «متراژ داخلی» را مقایسه نکنید. مجموعه مشخصات ملک و حقوقی که همراه آن منتقل می‌شوند باید بررسی شوند.

آیا می‌توان ملک Golden Visa را اجاره داد؟
خرید ملک Golden Visa به این معنی نیست که ملک باید خالی بماند. با این حال، نوع بهره‌برداری از ملک باید با محدودیت‌های قانونی فعلی برنامه هماهنگ باشد.
در مقررات جدید برای املاک مورد استفاده در Golden Visa محدودیت‌هایی درباره اجاره کوتاه‌مدت در نظر گرفته شده است. بنابراین نباید هنگام محاسبه بازده سرمایه‌گذاری، به‌صورت خودکار درآمد Airbnb یا سایر مدل‌های اجاره کوتاه‌مدت را برای یک ملک Golden Visa فرض کرد. مقررات مربوط به استفاده از ملک باید قبل از طراحی مدل درآمدی بررسی شوند. Enterprise Greece Newsletters
اگر هدف اصلی شما درآمد اجاره‌ای است، بهتر است قبل از خرید مشخص شود چه نوع اجاره‌ای برای ملک امکان‌پذیر است و بازار اجاره بلندمدت منطقه چه شرایطی دارد.

آیا ارزان‌ترین ملک Golden Visa بهترین انتخاب است؟
الزاماً خیر.
حداقل مبلغ سرمایه‌گذاری فقط مشخص می‌کند یک مسیر قانونی از چه سطحی آغاز می‌شود؛ اما درباره کیفیت سرمایه‌گذاری چیزی نمی‌گوید.
ممکن است دو پروژه هر دو واجد شرایط Golden Visa باشند، اما یکی موقعیت بهتر، پارکینگ، کیفیت ساخت بالاتر، دسترسی بهتر به مترو یا ساحل و قابلیت فروش مجدد بیشتری داشته باشد.
از طرف دیگر، نیازهای سرمایه‌گذاری که قصد زندگی در یونان را دارد با فردی که ملک را صرفاً برای حفظ سرمایه و اجاره خریداری می‌کند یکسان نیست.
به همین دلیل بهتر است ملک Golden Visa را همزمان از دو زاویه بررسی کنید: واجد شرایط بودن برای اقامت و کیفیت خود سرمایه‌گذاری ملکی.

نوساز بخریم یا بازسازی‌شده؟
پاسخ واحدی برای همه وجود ندارد.
ملک نوساز معمولاً از نظر تأسیسات، مصرف انرژی، طراحی داخلی و هزینه‌های نگهداری اولیه مزایایی دارد. در مقابل، پروژه بازسازی‌شده می‌تواند در موقعیت شهری مناسب‌تری قرار داشته باشد یا از طریق یک مسیر خاص مانند تغییر کاربری واجد شرایط Golden Visa شود.
بنابراین عبارت «نوساز» یا «بازسازی‌شده» به‌تنهایی معیار کافی برای انتخاب نیست.
کیفیت اجرای پروژه، موقعیت، وضعیت حقوقی، مشخصات فنی، قیمت نهایی و قابلیت فروش یا اجاره آینده باید در کنار یکدیگر بررسی شوند.

کدام منطقه آتن برای خرید ملک بهتر است؟
پاسخ به هدف خریدار بستگی دارد.
مناطق جنوبی آتن مانند آلیموس، گلیفادا، وولا و پالئو فالریو برای بسیاری از خریداران به دلیل دسترسی به Athens Riviera و کیفیت زندگی جذاب هستند. مناطق دیگری مانند پیرائوس، آگیوس دیمیتریوس، نئا فیلادلفیا، ماروسی و چالاندری نیز بسته به نوع پروژه و هدف سرمایه‌گذاری می‌توانند مورد بررسی قرار گیرند.
اما یک نکته مهم وجود دارد: منطقه خوب به‌تنهایی یک ملک را واجد شرایط Golden Visa نمی‌کند.
برای مثال، ممکن است یک آپارتمان بسیار مناسب در آلیموس پیدا کنید که برای زندگی یا سرمایه‌گذاری جذاب باشد، اما ساختار حقوقی آن با مسیر Golden Visa موردنظر شما تطابق نداشته باشد.
برای مقایسه دقیق‌تر مناطق، راهنمای بهترین مناطق آتن برای خرید ملک و گلدن ویزای یونان را مطالعه کنید. 

قبل از پرداخت بیعانه برای ملک Golden Visa چه چیزهایی را بررسی کنیم؟
قبل از پرداخت هر مبلغ یا امضای قرارداد، فقط به بروشور پروژه یا عبارت «Golden Visa Eligible» اکتفا نکنید.
باید مشخص شود ملک دقیقاً تحت کدام مسیر Golden Visa قرار می‌گیرد؛ حداقل ارزش خرید آن چقدر است؛ آیا شرط متراژ برای آن اعمال می‌شود؛ اگر پروژه تغییر کاربری است، وضعیت قانونی و فنی تغییر کاربری چگونه است؛ مالکیت و اسناد ملک چه وضعیتی دارند؛ و شرایط قرارداد با ساختار موردنیاز پرونده اقامت هماهنگ است یا خیر.
در کنار بررسی حقوقی، خود سرمایه‌گذاری را نیز ارزیابی کنید: منطقه، کیفیت ساختمان، قیمت نسبت به پروژه‌های قابل مقایسه، امکانات، پارکینگ، قابلیت اجاره و امکان فروش مجدد.
برای آشنایی با مراحل عمومی معامله نیز می‌توانید راهنمای خرید ملک در یونان را مطالعه کنید.

برای Golden Visa ملک آماده بهتر است یا پروژه در حال ساخت؟
این موضوع به ساختار پروژه و شرایط قرارداد بستگی دارد و صرفاً آماده یا در حال ساخت بودن، پاسخ را تعیین نمی‌کند.
در یک پروژه در حال ساخت، زمان تحویل، مشخصات فنی، تعهدات سازنده و ساختار پرداخت اهمیت بیشتری پیدا می‌کنند. در ملک آماده نیز باید وضعیت واقعی ملک، اسناد، کیفیت اجرا و شرایط انتقال بررسی شوند.
اگر هدف دریافت Golden Visa است، مهم‌تر از عنوان «آماده» یا «در حال ساخت» این است که ساختار خرید و وضعیت ملک با الزامات قانونی مسیر موردنظر مطابقت داشته باشد.
به همین دلیل بهتر است قبل از انتخاب نهایی، بخش پروژه‌های ساختمانی آدونیس را بررسی کنید و شرایط Golden Visa هر پروژه را جداگانه ببینید.

آیا فقط قیمت ملک را باید برای بودجه Golden Visa در نظر گرفت؟
خیر.
حداقل سرمایه‌گذاری قانونی را نباید با کل بودجه خرید یکی دانست.
در کنار قیمت ملک ممکن است هزینه‌های مربوط به انتقال، خدمات حقوقی، دفتر اسناد رسمی، ثبت، مالیات‌ها و سایر هزینه‌های مرتبط با معامله و پرونده وجود داشته باشند.
بنابراین اگر بودجه شما دقیقاً برابر با حداقل مبلغ سرمایه‌گذاری است، بهتر است قبل از تصمیم‌گیری هزینه نهایی معامله را محاسبه کنید.
در راهنمای خرید ملک در یونان برای ایرانیان مراحل و هزینه‌های مرتبط با خرید ملک را به‌صورت جداگانه توضیح داده‌ایم.
انتخاب ملک برای زندگی با انتخاب ملک برای سرمایه‌گذاری متفاوت است
اگر قرار است خانواده در ملک زندگی کند، معیارهایی مانند تعداد اتاق خواب، مدرسه فرزندان، فاصله تا محل کار، حمل‌ونقل، پارکینگ و امکانات روزمره اهمیت بیشتری پیدا می‌کنند.
اما اگر هدف اصلی سرمایه‌گذاری است، عواملی مانند تقاضای اجاره بلندمدت، نقدشوندگی، قیمت خرید نسبت به منطقه و گروه خریداران احتمالی آینده اهمیت بیشتری خواهند داشت.
ممکن است ملکی از نظر Golden Visa کاملاً واجد شرایط باشد، اما برای نیازهای شخصی یک خانواده مناسب نباشد؛ یا برعکس، خانه‌ای عالی برای زندگی پیدا کنید که تحت مسیر موردنظر شما واجد شرایط Golden Visa نباشد.
بنابراین بهتر است هدف خرید قبل از انتخاب پروژه مشخص شود.

آدونیس چه پروژه‌هایی برای Golden Visa دارد؟