آخرین تغییرات و قوانین گلدن ویزای یونان در ۲۰۲۶

آخرین تغییرات و قوانین گلدن ویزای یونان در ۲۰۲۶
آخرین به‌روزرسانی: ۲۸ جولای ۲۰۲۶
برنامه گلدن ویزای یونان همچنان در سال ۲۰۲۶ فعال است، اما قوانین سرمایه‌گذاری ملکی آن نسبت به نسخه قدیمی برنامه تغییرات مهمی کرده است. مهم‌ترین نکته برای متقاضیان این است که دیگر نمی‌توان از یک عدد ثابت به‌عنوان «حداقل سرمایه گلدن ویزای یونان» نام برد.
در ساختار فعلی، سرمایه‌گذاری ملکی بسته به موقعیت ملک و نوع سرمایه‌گذاری می‌تواند مشمول حداقل‌های ۲۵۰ هزار، ۴۰۰ هزار یا ۸۰۰ هزار یورو باشد. علاوه بر این، مقرراتی درباره حداقل متراژ در مسیرهای استاندارد، تغییر کاربری ملک، ساختمان‌های ثبت‌شده تاریخی و نحوه استفاده از ملک وجود دارد. این ساختار بر اساس اصلاح ماده ۱۰۰ قانون 5038/2023 توسط قانون 5100/2024 شکل گرفته است. 
در سال ۲۰۲۶ نیز یک تحول مهم رخ داد: وزارت مهاجرت و پناهندگی یونان در آوریل ۲۰۲۶ بخشنامه جدیدی برای نحوه اجرای ماده ۱۰۰ صادر کرد که تعدادی از ابهامات عملی برنامه را روشن می‌کند؛ از جمله شرایط تغییر کاربری، استفاده مجدد از ملک ۲۵۰ هزار یورویی و محدودیت اجاره کوتاه‌مدت. 
بنابراین افرادی که قصد اقدام دارند، نباید تصمیم خود را بر اساس اطلاعات مربوط به سال‌های گذشته یا صرفاً قیمت ملک بگیرند.
برای آشنایی با ساختار اصلی برنامه، شرایط اعضای خانواده، مراحل دریافت اقامت و مزایای آن، ابتدا صفحه گلدن ویزای یونان را مطالعه کنید. این مقاله مشخصاً روی تغییرات و اخبار جدید برنامه در سال ۲۰۲۶ تمرکز دارد.

خلاصه قوانین گلدن ویزای یونان در ۲۰۲۶
برای افرادی که می‌خواهند سریع شرایط فعلی را بررسی کنند، ساختار اصلی سرمایه‌گذاری ملکی به این صورت است:
 

این تقسیم‌بندی از اصلاحات قانونی برنامه و دستورالعمل اجرایی سال ۲۰۲۶ ناشی می‌شود. 
نکته مهم: وجود یک ملک با قیمت €250,000 به این معنا نیست که آن ملک الزاماً برای مسیر €250,000 گلدن ویزا واجد شرایط است. ماهیت حقوقی پروژه و نحوه تغییر کاربری یا وضعیت ساختمان باید بررسی شود.
اگر قصد بررسی گزینه‌های ملکی واجد شرایط را دارید، می‌توانید صفحه پروژه‌های ساختمانی آدونیس را نیز ببینید.

مهم‌ترین تغییر گلدن ویزای یونان؛ سه سطح سرمایه‌گذاری ملکی
یکی از مهم‌ترین تغییراتی که هنوز در سال ۲۰۲۶ مبنای برنامه محسوب می‌شود، جایگزینی ساختار قدیمی €250,000 با سیستم چندسطحی است.
بر اساس اصلاحات ماده ۱۰۰، در مناطق پرتقاضا حداقل ارزش سرمایه‌گذاری ملکی به €800,000 رسیده است. این مناطق شامل استان آتیکا، واحد منطقه‌ای تسالونیکی، میکونوس، سانتورینی و جزایری با جمعیت بیش از ۳۱۰۰ نفر هستند. 
این موضوع برای خریداران ایرانی اهمیت زیادی دارد، زیرا آتن در منطقه آتیکا قرار دارد و بنابراین خرید معمول یک ملک مسکونی در آتن برای مسیر استاندارد گلدن ویزا عموماً وارد سطح €800,000 می‌شود.
در سایر نقاط مشمول مسیر استاندارد، حداقل سرمایه €400,000 است.
اما یک استثنای بسیار مهم همچنان وجود دارد: برخی املاک خاص می‌توانند تحت شرایط قانونی با سرمایه حداقل €250,000 واجد شرایط باشند.

گلدن ویزای ۲۵۰ هزار یورویی یونان در ۲۰۲۶ حذف نشده است
یکی از پرتکرارترین اطلاعات اشتباه درباره برنامه این است که «گلدن ویزای €250,000 یونان کاملاً حذف شده است.»
این ادعا دقیق نیست.
مسیر €250,000 همچنان وجود دارد، اما دیگر یک مسیر عمومی برای خرید هر ملک مسکونی نیست.
یکی از مهم‌ترین حالت‌های آن مربوط به املاکی است که کاربری اصلی آنها به مسکونی تغییر می‌کند. برای این دسته، حداقل ارزش سرمایه‌گذاری €250,000 است و محدودیت جغرافیایی مسیرهای €400,000 و €800,000 و شرط ۱۲۰ مترمربع استاندارد بر آن اعمال نمی‌شود. 
همین موضوع باعث شده پروژه‌های Change of Use یا تغییر کاربری در سال ۲۰۲۶ اهمیت بسیار بیشتری پیدا کنند.
بخشی از پروژه‌های ساختمانی آدونیس نیز بر اساس همین مدل توسعه پروژه و بررسی شرایط قانونی گلدن ویزا طراحی شده‌اند؛ بنابراین برای متقاضیانی که بودجه آنها در محدوده €250,000 است، نوع پروژه بسیار مهم‌تر از صرفاً پیدا کردن یک آپارتمان با این قیمت است.

بخشنامه جدید سال ۲۰۲۶ چه چیزی را درباره تغییر کاربری مشخص کرد؟
Circular No. 1/2026 در آوریل ۲۰۲۶ درباره نحوه اجرای مقررات گلدن ویزا توضیحات بیشتری ارائه کرد.
طبق این دستورالعمل، در مسیر €250,000 مبتنی بر تغییر کاربری، تغییر کاربری باید پس از ۵ آوریل ۲۰۲۴ انجام شده باشد و پیش از ارائه درخواست اقامت تکمیل شود. 
این موضوع اهمیت بررسی حقوقی پروژه را بسیار بیشتر می‌کند.
به بیان ساده، صرف اینکه یک واحد در گذشته تجاری بوده یا فروشنده آن را «پروژه تغییر کاربری» معرفی کند، برای واجد شرایط بودن کافی نیست. تاریخ و نحوه قانونی تغییر کاربری و مدارک مربوط به آن باید با مقررات برنامه مطابقت داشته باشد.
به همین دلیل، اگر هدف اصلی خرید ملک دریافت اقامت است، پیشنهاد می‌کنیم در کنار مطالعه صفحه گلدن ویزای یونان، راهنمای خرید ملک در یونان برای ایرانیان را نیز مطالعه کنید؛ زیرا در آن مراحل بررسی سند، وکیل، انتقال مالکیت و نکات حقوقی خرید ملک را توضیح داده‌ایم.

یک قانون مهم جدید: امتیاز €250,000 هر ملک قابل تکرار نیست
یکی از نکات مهمی که در دستورالعمل ۲۰۲۶ روشن‌تر شده، نحوه فروش مجدد املاکی است که از استثنای €250,000 استفاده کرده‌اند.
در مورد ملک واجد شرایط از طریق تغییر کاربری یا مرمت ساختمان ثبت‌شده، استفاده از این استثنا برای همان ملک قابل تکرار نیست. یعنی اگر یک سرمایه‌گذار ملک را در این مسیر خریداری کرده و بر اساس آن گلدن ویزا گرفته باشد، خریدار بعدی نمی‌تواند صرفاً با خرید همان ملک دوباره از همان استثنای €250,000 استفاده کند. 
این نکته برای ارزش فروش مجدد و استراتژی خروج سرمایه‌گذار اهمیت زیادی دارد و باید قبل از خرید بررسی شود.

قانون ۱۲۰ مترمربع دقیقاً برای کدام املاک است؟
یکی دیگر از موضوعاتی که در اینترنت باعث سردرگمی شده، شرط حداقل ۱۲۰ مترمربع است.
در مسیرهای استاندارد €400,000 و €800,000، سرمایه‌گذاری باید در یک ملک انجام شود و برای ملک ساخته‌شده یا ملکی که مجوز ساختمان دارد، حداقل مساحت فضای اصلی ۱۲۰ مترمربع مطرح است. 
اما این شرط به همان شکل برای مسیر ویژه €250,000 تغییر کاربری اعمال نمی‌شود.
بنابراین این تصور که «برای تمام گلدن ویزاهای یونان ملک باید حداقل ۱۲۰ متر باشد» درست نیست.

آیا می‌توان ملک گلدن ویزا را Airbnb کرد؟
در ساختار فعلی برنامه، این موضوع یکی از مهم‌ترین محدودیت‌هایی است که سرمایه‌گذار باید قبل از خرید بداند.
املاکی که برای اخذ یا تمدید اقامت سرمایه‌گذار تحت این مقررات استفاده می‌شوند، نمی‌توانند به‌صورت اجاره کوتاه‌مدت در چارچوب اقتصاد اشتراکی، مانند Airbnb، مورد استفاده قرار گیرند. دستورالعمل سال ۲۰۲۶ نیز این محدودیت را مورد تأکید قرار داده است. 
بنابراین هنگام محاسبه بازده سرمایه‌گذاری نباید درآمد Airbnb را به‌عنوان مدل اصلی درآمد ملک گلدن ویزا فرض کرد.
اجاره بلندمدت موضوع متفاوتی است و برای سرمایه‌گذارانی که قصد حضور دائمی در یونان ندارند، استفاده از خدمات مدیریت املاک در یونان می‌تواند برای مدیریت مستأجر، نگهداری ملک و امور جاری مفید باشد.

وضعیت بازار املاک یونان در ۲۰۲۶
تغییر قوانین گلدن ویزا در شرایطی اتفاق افتاده که بازار مسکن یونان همچنان در حال رشد است.
طبق آخرین داده منتشرشده بانک مرکزی یونان در ۹ ژوئن ۲۰۲۶، قیمت آپارتمان‌ها در سه‌ماهه اول ۲۰۲۶ در کل کشور نسبت به دوره مشابه سال قبل ۵.۷٪ افزایش یافته است. این افزایش برای آپارتمان‌های نوساز ۶٪ و برای آپارتمان‌های قدیمی ۵.۵٪ بوده است. در آتن نیز رشد سالانه قیمت آپارتمان‌ها در همین دوره ۵.۲٪ گزارش شده است. 
این آمار یک نکته مهم را نشان می‌دهد: با وجود کاهش سرعت رشد نسبت به بعضی سال‌های گذشته، قیمت مسکن یونان در ابتدای ۲۰۲۶ همچنان مسیر صعودی داشته است.
برای بررسی جزئی‌تر هزینه خرید و فرآیند معامله، مقاله راهنمای خرید ملک در یونان برای ایرانیان مکمل مناسبی برای این صفحه است.
شرایط اقامت گلدن ویزای یونان در ۲۰۲۶؛ خانواده، اعتبار کارت و تمدید
بعد از بررسی مبالغ و مسیرهای سرمایه‌گذاری، یکی از مهم‌ترین موضوعات برای متقاضیان، شرایط خود اقامت است. گلدن ویزای یونان یک مجوز اقامت سرمایه‌گذاری ۵ ساله است که در صورت ادامه شرایط قانونی سرمایه‌گذاری، قابلیت تمدید دارد. این اقامت همچنین می‌تواند اعضای واجد شرایط خانواده را پوشش دهد. 
در ادامه، مهم‌ترین شرایط اقامتی برنامه گلدن ویزای یونان در سال ۲۰۲۶ را بررسی می‌کنیم. برای آشنایی با شرایط کلی برنامه، مبالغ سرمایه‌گذاری و مزایای آن نیز می‌توانید صفحه گلدن ویزای یونان را مطالعه کنید.
اعتبار کارت گلدن ویزای یونان چند سال است؟
کارت اقامت گلدن ویزای یونان ۵ سال اعتبار دارد. این مدت برای مسیرهای ملکی گلدن ویزا از جمله سرمایه‌گذاری از طریق تغییر کاربری و ساختمان‌های ثبت‌شده نیز در اطلاعات رسمی دولت یونان پنج سال اعلام شده است. 
بنابراین سرمایه‌گذار پس از تأیید پرونده، اقامت یک یا دوساله دریافت نمی‌کند که نیازمند تمدید سالانه باشد؛ بلکه مجوز اقامت او برای یک دوره پنج‌ساله صادر می‌شود.
البته باید میان مالکیت ملک و اعتبار کارت اقامت تفاوت قائل شد. خرید ملک یک معامله مالکیتی است، در حالی که Golden Visa یک مجوز اقامت است که بر اساس سرمایه‌گذاری واجد شرایط صادر می‌شود.
اگر هنوز در مرحله انتخاب ملک هستید، مقاله راهنمای خرید ملک در یونان برای ایرانیان می‌تواند برای بررسی مراحل خرید، انتقال سند، مالیات و هزینه‌های جانبی مفید باشد.
آیا گلدن ویزای یونان قابل تمدید است؟
بله. اقامت گلدن ویزای یونان پس از پایان دوره پنج‌ساله قابل تمدید است، مشروط بر اینکه شرایط قانونی سرمایه‌گذاری همچنان برقرار باشد.
برای سرمایه‌گذاری ملکی، یکی از مهم‌ترین شرایط تمدید این است که ملک مربوط به سرمایه‌گذاری همچنان در مالکیت و تصرف متقاضی باقی مانده باشد. وزارت مهاجرت یونان نیز در مدارک مربوط به تمدید Golden Visa به ادامه مالکیت ملک یا ادامه رابطه حقوقی سرمایه‌گذاری مربوطه اشاره کرده است. 
در نتیجه، گلدن ویزا را نباید اقامتی دانست که پس از یک‌بار سرمایه‌گذاری، بدون توجه به وضعیت سرمایه به‌صورت خودکار تمدید می‌شود. حفظ شرایط سرمایه‌گذاری، مبنای اصلی ادامه و تمدید اقامت است.
آیا برای تمدید گلدن ویزا باید در یونان زندگی کرد؟
یکی از مزایای مهم گلدن ویزا این است که برای حفظ این نوع اقامت، شرط سکونت دائمی در یونان وجود ندارد. به همین دلیل این برنامه برای سرمایه‌گذارانی مناسب است که قصد دارند اقامت یونان را داشته باشند اما زندگی یا فعالیت اصلی خود را الزاماً به این کشور منتقل نکنند.
با این حال، نبود شرط حضور برای حفظ گلدن ویزا را نباید با شرایط دریافت تابعیت اشتباه گرفت. قوانین مربوط به اخذ تابعیت یونان مسیر جداگانه‌ای دارند و داشتن گلدن ویزا به‌تنهایی به معنی دریافت خودکار تابعیت نیست.
چه اعضایی از خانواده می‌توانند همراه سرمایه‌گذار اقامت بگیرند؟
یکی از مزایای مهم گلدن ویزای یونان، امکان دریافت اقامت برای اعضای خانواده متقاضی اصلی است.
در چارچوب برنامه، خانواده واجد شرایط می‌تواند شامل همسر، فرزندان واجد شرایط متقاضی و همسر، و والدین متقاضی اصلی و همسر او باشد. برای هر عضو خانواده نیز باید مدارک رسمی اثبات رابطه خانوادگی ارائه شود.
این ویژگی باعث شده گلدن ویزا برای خانواده‌هایی که قصد دارند از طریق یک سرمایه‌گذاری مشترک مسیر اقامتی خود را برنامه‌ریزی کنند، گزینه قابل‌توجهی باشد.
آیا والدین متقاضی هم می‌توانند گلدن ویزا بگیرند؟
بله. یکی از ویژگی‌های مهم برنامه یونان این است که امکان پوشش والدین متقاضی اصلی و والدین همسر او نیز در چارچوب خانوادگی Golden Visa وجود دارد.
در نتیجه، در یک پرونده خانوادگی ممکن است علاوه بر سرمایه‌گذار و همسر او، والدین دو طرف نیز واجد شرایط دریافت اقامت باشند.
البته تعداد اعضای خانواده باعث نمی‌شود حداقل مبلغ سرمایه‌گذاری ملکی برای هر نفر جداگانه تکرار شود؛ سرمایه‌گذاری واجد شرایط توسط متقاضی اصلی مبنای پرونده قرار می‌گیرد و اعضای واجد شرایط خانواده بر اساس رابطه خانوادگی خود درخواست اقامت می‌کنند.
شرایط فرزندان در گلدن ویزای یونان چیست؟
فرزندان واجد شرایط نیز می‌توانند در پرونده Golden Visa قرار بگیرند. فرزندان مجرد زیر ۲۱ سال می‌توانند به‌عنوان عضو خانواده تحت پوشش قرار گیرند.
موضوع مهم، رسیدن فرزند به سن ۲۱ سالگی است. در چارچوب قانونی برنامه، امکان ادامه وضعیت اقامتی برای فرزند تا سن مشخصی تحت شرایط مربوط وجود دارد و پس از آن باید وضعیت اقامت او بر اساس مقررات مربوط بررسی شود.
به همین دلیل خانواده‌هایی که فرزند آنها نزدیک به محدودیت سنی است، بهتر است این موضوع را قبل از تشکیل پرونده بررسی کنند و تصمیم خود را صرفاً بر اساس عبارت کلی «فرزندان هم اقامت می‌گیرند» اتخاذ نکنند.
آیا دارنده گلدن ویزای یونان اجازه کار دارد؟
گلدن ویزای یونان به دارنده اصلی مجوز اقامت سرمایه‌گذاری، حق استخدام به‌عنوان نیروی کار وابسته نمی‌دهد. این موضوع در اطلاعات رسمی دولت یونان درباره Investor Residence Permit نیز صراحتاً ذکر شده است. 
بنابراین دریافت Golden Visa را نباید معادل «اقامت همراه با اجازه استخدام در یونان» معرفی کرد.
اقامت، سرمایه‌گذاری و اجازه اشتغال مفاهیم حقوقی جداگانه‌ای هستند. افرادی که هدف اصلی آنها اشتغال در یونان است، باید انواع اقامت دارای حق کار را جداگانه بررسی کنند.
آیا با گلدن ویزای یونان می‌توان به کشورهای شنگن سفر کرد؟
بله. دارنده کارت اقامت معتبر یونان می‌تواند مطابق مقررات شنگن برای سفرهای کوتاه‌مدت به سایر کشورهای این محدوده سفر کند.
اما یک تفاوت مهم وجود دارد: گلدن ویزای یونان، اقامت یونان است و نه اقامت تمام کشورهای شنگن.
یعنی کارت اقامت توسط دولت یونان صادر می‌شود و دارنده آن از امکان سفر در محدوده شنگن مطابق مقررات مربوط به دارندگان Residence Permit برخوردار است. این موضوع به معنی دریافت حق اقامت دائم در سایر کشورهای شنگن نیست.

آیا می‌توان ملک گلدن ویزا را بعداً فروخت؟
بله، مالک از نظر مالکیت می‌تواند ملک خود را بفروشد؛ اما اگر آن ملک مبنای اقامت Golden Visa باشد، فروش آن می‌تواند موجب از بین رفتن شرایط اقامت شود.
برای مثال، دولت یونان درباره مسیر €250,000 تغییر کاربری صراحتاً اعلام کرده است که فروش ملک در دوره اعتبار مجوز اقامت موجب لغو هم‌زمان اقامت سرمایه‌گذار فروشنده می‌شود. 
بنابراین سرمایه‌گذاری که قصد فروش ملک خود را دارد باید پیش از معامله، تأثیر آن بر وضعیت اقامت خود و خانواده‌اش را بررسی کند.
از نظر سرمایه‌گذاری نیز این موضوع اهمیت زیادی دارد. در مقاله راهنمای خرید ملک در یونان برای ایرانیان درباره انتخاب ملک، نقدشوندگی و نکات حقوقی پیش از خرید توضیح داده‌ایم.
آیا با گلدن ویزا می‌توان پاسپورت یونان گرفت؟
دریافت Golden Visa به‌خودی‌خود باعث دریافت پاسپورت یا تابعیت یونان نمی‌شود.
Golden Visa یک Residence Permit یا مجوز اقامت است، در حالی که تابعیت یونان فرآیند حقوقی جداگانه‌ای دارد و شرایط خاص خود را از جمله الزامات مربوط به اقامت واقعی و سایر معیارهای قانونی دارد.
این تفاوت مخصوصاً برای افرادی مهم است که هدف نهایی آنها دریافت پاسپورت اروپایی است. چنین متقاضیانی باید از ابتدا علاوه بر قوانین Golden Visa، مقررات تابعیت یونان را نیز جداگانه بررسی کنند.
خلاصه شرایط اقامت گلدن ویزای یونان در سال ۲۰۲۶

در نتیجه، گلدن ویزای یونان در سال ۲۰۲۶ همچنان یک اقامت سرمایه‌گذاری پنج‌ساله و قابل تمدید برای متقاضی و اعضای واجد شرایط خانواده است که برای حفظ آن الزام به زندگی دائمی در یونان وجود ندارد. با این حال، حفظ سرمایه‌گذاری، رعایت شرایط برنامه و تفکیک اقامت از حق استخدام و تابعیت، سه نکته‌ای هستند که متقاضی باید پیش از اقدام در نظر داشته باشد.

مراحل دریافت گلدن ویزای یونان در سال ۲۰۲۶
پس از انتخاب مسیر سرمایه‌گذاری و تکمیل خرید ملک واجد شرایط، مرحله بعدی تشکیل پرونده اقامت است. در سال ۲۰۲۶، درخواست اقامت سرمایه‌گذاری از طریق خدمات الکترونیکی وزارت مهاجرت و پناهندگی یونان ثبت می‌شود و بخش مهمی از فرآیند می‌تواند توسط نماینده قانونی متقاضی انجام شود. اطلاعات رسمی دولت یونان برای مسیرهای جدید Golden Visa نیز ثبت درخواست را به‌صورت دیجیتال اعلام کرده است. 
برای آشنایی با شرایط کلی برنامه قبل از ورود به مراحل اجرایی، می‌توانید صفحه گلدن ویزای یونان را مطالعه کنید. همچنین اگر هنوز ملک خود را انتخاب نکرده‌اید، مقاله راهنمای خرید ملک در یونان برای ایرانیان مراحل خرید و انتقال مالکیت را به‌صورت جداگانه توضیح می‌دهد.
مرحله اول؛ انتخاب مسیر سرمایه‌گذاری و ملک واجد شرایط
اولین و مهم‌ترین مرحله، مشخص کردن مسیر قانونی پرونده است. همان‌طور که در بخش‌های قبل توضیح دادیم، در سال ۲۰۲۶ صرف خرید یک ملک با قیمت مشخص برای دریافت Golden Visa کافی نیست.
باید مشخص شود سرمایه‌گذاری در کدام دسته قرار می‌گیرد
برای مثال، در مسیر تغییر کاربری، دولت یونان صراحتاً اعلام کرده است که سرمایه‌گذار باید مالکیت کامل یک ملک با حداقل ارزش خرید €250,000 را داشته باشد، سرمایه‌گذاری باید مربوط به یک ملک باشد و محدودیت حداقل ۱۲۰ مترمربع این مسیر را شامل نمی‌شود. تغییر کاربری نیز باید مطابق شرایط قانونی قبل از ارائه درخواست Golden Visa تکمیل شده باشد. 
به همین دلیل، قبل از پرداخت نهایی باید واجد شرایط بودن پروژه بررسی شود. در صفحه پروژه‌های ساختمانی آدونیس می‌توانید پروژه‌های موجود را بررسی کنید، اما وضعیت Golden Visa هر واحد باید بر اساس شرایط همان پروژه و قوانین جاری ارزیابی شود.

مرحله دوم؛ دریافت شماره مالیاتی یونان (AFM)
خریدار خارجی برای انجام معامله ملکی در یونان به شماره مالیاتی یونانی یا AFM نیاز دارد.
AFM در مراحل مختلف خرید و مالکیت ملک، از جمله امور مالیاتی و تنظیم معامله، مورد استفاده قرار می‌گیرد. معمولاً این مرحله در ابتدای فرآیند خرید انجام می‌شود تا خریدار بتواند مراحل بعدی معامله را تکمیل کند.
اگر هدف اصلی متقاضی Golden Visa باشد، بهتر است فرآیند خرید ملک و تشکیل پرونده اقامت از ابتدا به‌صورت هماهنگ انجام شود؛ زیرا اطلاعات سند، روش پرداخت و مشخصات سرمایه‌گذاری در پرونده اقامت نیز اهمیت دارند.

مرحله سوم؛ بررسی حقوقی و تکمیل خرید ملک
پیش از انتقال مالکیت، وکیل باید وضعیت حقوقی ملک را بررسی کند و سپس قرارداد رسمی خرید تنظیم شود.
در پرونده Golden Visa، نحوه انجام معامله نیز اهمیت دارد. برای مثال، اطلاعات رسمی دولت یونان درباره مسیر €250,000 تغییر کاربری تصریح می‌کند که گواهی دفتر اسناد باید اطلاعات طرفین، مشخصات ملک، مبلغ معامله، روش پرداخت و جزئیات اجرای پرداخت را تأیید کند. این گواهی همچنین باید مشخص کند که آیا ملک قبلاً توسط فروشنده برای صدور Golden Visa استفاده شده است یا خیر. 
این مورد در سال ۲۰۲۶ اهمیت ویژه‌ای دارد، خصوصاً برای پروژه‌های €250,000.
بنابراین قبل از خرید صرفاً به عبارت «Golden Visa Eligible» در تبلیغات یک ملک اعتماد نکنید؛ وضعیت حقوقی و مدارک پروژه باید بررسی شوند.
جزئیات این فرآیند را در مقاله خرید ملک در یونان برای ایرانیان توضیح داده‌ایم.

مرحله چهارم؛ پرداخت کامل مبلغ سرمایه‌گذاری
برای صدور Golden Visa، سرمایه‌گذاری باید مطابق مقررات برنامه انجام شده باشد و اسناد پرداخت قابل اثبات باشند.
در اطلاعات رسمی مربوط به مسیرهای ملکی، دولت یونان روش‌های مجاز پرداخت را مشخص کرده و انتقال بانکی یکی از روش‌های پیش‌بینی‌شده است. در برخی شرایط قانونی، پرداخت می‌تواند توسط همسر یا بستگان نسبی یا سببی تا درجه دوم خریدار نیز انجام شود. 
این موضوع برای متقاضیان ایرانی اهمیت ویژه‌ای دارد؛ زیرا انتقال سرمایه بین‌المللی باید از ابتدا با توجه به الزامات بانکی، مقررات مالی و امکان اثبات منشأ و مسیر پرداخت برنامه‌ریزی شود.

مرحله پنجم؛ تهیه مدارک پرونده Golden Visa
مدارک دقیق می‌تواند بر اساس نوع سرمایه‌گذاری و وضعیت متقاضی متفاوت باشد، اما در یک پرونده ملکی معمولاً مجموعه‌ای از مدارک هویتی، اقامتی، بیمه‌ای و اسناد مربوط به سرمایه‌گذاری موردنیاز است.
از جمله مدارک اصلی می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
•    پاسپورت معتبر 
•    مدرک ورود یا وضعیت اقامتی معتبر، حسب مورد 
•    بیمه درمانی معتبر 
•    اسناد مالکیت و معامله 
•    گواهی دفتر اسناد رسمی 
•    مدارک مربوط به پرداخت سرمایه‌گذاری 
•    مدارک اختصاصی مسیر سرمایه‌گذاری 
•    اطلاعات تماس شامل ایمیل و شماره تلفن 
•    مدارک مربوط به اعضای خانواده، در صورت تشکیل پرونده خانوادگی

مرحله ششم؛ پرداخت هزینه دولتی درخواست
علاوه بر مبلغ سرمایه‌گذاری، هزینه‌های دولتی صدور Residence Permit نیز وجود دارند.
در اطلاعات رسمی و به‌روزشده دولت یونان برای مسیرهای جدید ملکی، هزینه اولیه برای متقاضی اصلی €2,000 و هزینه صدور کارت الکترونیکی €16 اعلام شده است؛ یعنی مجموع این دو هزینه برای این فرآیند €2,016 است. 
این مبالغ نباید با هزینه خرید ملک اشتباه گرفته شوند.
هزینه‌های وکیل، دفتر اسناد، مالیات انتقال، ثبت ملک، ترجمه و سایر هزینه‌های خرید نیز جداگانه محاسبه می‌شوند. برای جزئیات بیشتر می‌توانید بخش هزینه‌های مقاله راهنمای خرید ملک در یونان برای ایرانیان را به این قسمت لینک دهید.

مرحله هفتم؛ ثبت آنلاین درخواست Golden Visa
یکی از نکات مهم در فرآیند فعلی این است که درخواست اقامت سرمایه‌گذاری از طریق سامانه الکترونیکی وزارت مهاجرت و پناهندگی یونان ثبت می‌شود.
پس از ثبت الکترونیکی درخواست، گواهی ثبت درخواست صادر می‌شود و پرونده برای بررسی وارد فرآیند اداری می‌شود.

آیا می‌توان قبل از ورود به یونان درخواست را توسط وکیل ثبت کرد؟
بله، و این موضوع برای متقاضیان خارج از یونان بسیار مهم است.
اطلاعات رسمی دولت یونان تصریح می‌کند که متقاضی واجد شرایط مواد ۹۶ تا ۱۰۰ می‌تواند از طریق نماینده و با وکالت‌نامه معتبر، حتی پیش از ورود به یونان، درخواست صدور اقامت را ثبت کند. 
وکالت‌نامه باید مطابق الزامات قانونی تنظیم و تأیید شده باشد.
این امکان باعث می‌شود بسیاری از مراحل اداری بدون حضور مداوم متقاضی در یونان انجام شوند.
البته این موضوع را نباید با «عدم نیاز کامل به سفر به یونان» اشتباه گرفت، زیرا برای صدور کارت اقامت، مرحله بیومتریک نیز وجود دارد.

مرحله هشتم؛ انجام بیومتریک
پس از ثبت درخواست، متقاضی باید فرآیند مربوط به اطلاعات بیومتریک را تکمیل کند.
در روند رسمی منتشرشده توسط دولت یونان، پس از بررسی اولیه پرونده، مرحله‌ای با عنوان Examination of the application and biometric data وجود دارد و اطلاعات بیومتریک متقاضی دریافت می‌شود. 
بنابراین حتی اگر خرید ملک، وکالت و ثبت اولیه پرونده توسط نماینده قانونی انجام شده باشد، متقاضی باید الزامات مربوط به بیومتریک را نیز تکمیل کند.
این موضوع برای اعضای خانواده‌ای که هم‌زمان درخواست اقامت دارند نیز باید هنگام برنامه‌ریزی سفر در نظر گرفته شود.

مرحله نهم؛ بررسی پرونده توسط وزارت مهاجرت
پس از تکمیل درخواست و بیومتریک، پرونده توسط اداره مربوطه بررسی می‌شود.
در این مرحله، مواردی مانند:
هویت متقاضی → شرایط سرمایه‌گذاری → اسناد ملک → نحوه پرداخت → بیمه → شرایط قانونی اقامت
مورد بررسی قرار می‌گیرند.
اگر مدارک کامل باشند و شرایط قانونی برنامه رعایت شده باشد، پرونده وارد مرحله صدور Residence Permit می‌شود.

مراحل گلدن ویزای یونان در یک نگاه
 

آیا در سال ۲۰۲۶ کل فرآیند Golden Visa نیاز به حضور در یونان دارد؟
خیر. بخش قابل‌توجهی از فرآیند می‌تواند با وکالت و به‌صورت الکترونیکی انجام شود و مقررات رسمی حتی امکان ثبت درخواست توسط نماینده پیش از ورود متقاضی به یونان را پیش‌بینی کرده‌اند. با این حال، مرحله بیومتریک همچنان باید مطابق فرآیند صدور کارت تکمیل شود. 
این موضوع یکی از نقاطی است که باید در محتوای آدونیس خیلی دقیق بیان شود: «امکان انجام بخش بزرگی از فرآیند از راه دور» عبارت دقیق‌تری از «بدون نیاز به حضور در یونان» است.
تفاوت قوانین گلدن ویزای یونان در ۲۰۲۴، ۲۰۲۵ و ۲۰۲۶
برای درک درست شرایط فعلی گلدن ویزای یونان، باید بین سه مقطع زمانی تفاوت قائل شویم. بخش مهمی از قوانینی که امروز در سال ۲۰۲۶ اجرا می‌شوند، در سال ۲۰۲۴ تصویب شدند؛ سال ۲۰۲۵ دوره اجرای تثبیت‌شده این ساختار بود و در سال ۲۰۲۶ وزارت مهاجرت با صدور Circular No. 1/2026 چند ابهام مهم اجرایی را روشن کرد. 
مقایسه قوانین در یک نگاه
 

چه اتفاقی در سال ۲۰۲۴ افتاد؟
سال ۲۰۲۴ نقطه عطف اصلی برنامه بود. وزارت مهاجرت یونان در مارس ۲۰۲۴ اصلاحاتی را اعلام کرد که ساختار Golden Visa ملکی را از مدل قدیمی به یک مدل چندسطحی تغییر داد. طبق قانون 5100/2024، برای مناطق پرتقاضا آستانه €800,000 و برای بسیاری از سایر مناطق آستانه €400,000 در نظر گرفته شد و هم‌زمان استثناهای €250,000 برای برخی انواع خاص ملک حفظ شدند. 
این تغییر یک پیام مهم برای سرمایه‌گذاران داشت:
دیگر نمی‌توان گفت «گلدن ویزای یونان با خرید هر ملک €250,000 امکان‌پذیر است.»
از این مرحله به بعد، نوع ملک، منطقه و ماهیت حقوقی پروژه تعیین‌کننده شدند.
اگر می‌خواهید بدانید این تفاوت‌ها هنگام انتخاب ملک چه اثری دارند، مقاله راهنمای خرید ملک در یونان برای ایرانیان را از همین بخش لینک کنید.

مسیر €800,000 از چه زمانی شکل گرفت؟
بر اساس اصلاحات ۲۰۲۴، در مناطق با تقاضای بالا، از جمله آتیکا، تسالونیکی، میکونوس، سانتورینی و جزایر واجد معیار جمعیتی قانونی، حداقل سرمایه‌گذاری استاندارد ملکی به €800,000 افزایش یافت. 
از آنجا که آتن در استان آتیکا قرار دارد، این تغییر برای سرمایه‌گذاران ایرانی اهمیت زیادی داشت.
یعنی اگر فرد قصد خرید یک آپارتمان مسکونی عادی در آتن را داشته باشد، نمی‌تواند صرفاً بر اساس قیمت €250,000 یا €400,000 تصور کند که ملک واجد شرایط Golden Visa است.
همین مسئله اهمیت پروژه‌های خاص تغییر کاربری €250,000 را بیشتر کرد.
برای مشاهده پروژه‌هایی که از ابتدا با هدف سرمایه‌گذاری و شرایط اقامتی بررسی شده‌اند، می‌توان به صفحه پروژه‌های ساختمانی آدونیس لینک داد.

چه اتفاقی برای گلدن ویزای €250,000 افتاد؟
مسیر €250,000 حذف نشد؛ اما ماهیت آن تغییر کرد.
در ساختار جدید، این مبلغ برای دسته‌های خاصی باقی ماند که مهم‌ترین آن‌ها عبارت‌اند از:
تغییر کاربری ملک از تجاری یا غیرمسکونی به مسکونی و برخی پروژه‌های مربوط به ساختمان‌های تاریخی یا ثبت‌شده. اطلاعات رسمی دولت یونان در سال ۲۰۲۶ نیز همچنان مسیر Change of Use را با حداقل خرید €250,000 و بدون شرط ۱۲۰ مترمربع برای فضای اصلی معرفی می‌کند. 
این تفاوت بسیار مهم است.
دو ملک ممکن است هر دو €250,000 قیمت داشته باشند، اما:
•    ملک اول شرایط قانونی Change of Use را داشته باشد و واجد Golden Visa باشد. 
•    ملک دوم یک آپارتمان مسکونی معمولی باشد و اصلاً در مسیر €250,000 قرار نگیرد. 
بنابراین قیمت به‌تنهایی معیار مناسبی برای تشخیص Golden Visa Eligibility نیست.

سال ۲۰۲۵ چه تغییری ایجاد کرد؟
در مقایسه با ۲۰۲۴، سال ۲۰۲۵ بیشتر سال اجرای عملی قوانین جدید بود تا ایجاد یک ساختار کاملاً متفاوت.
سیستم €800K / €400K / €250K وارد بازار شد و سرمایه‌گذاران، سازندگان، وکلا و دفاتر اسناد با چارچوب جدید کار کردند. آمار رسمی وزارت مهاجرت نیز نشان می‌دهد که در طول ۲۰۲۵ حجم قابل‌توجهی از درخواست‌های Golden Visa ثبت و بررسی شده است؛ برای نمونه، فقط درخواست‌های اولیه ثبت‌شده در ژانویه ۲۰۲۵ مجموعاً ۱,۰۸۸ پرونده بوده است. 
اما در اجرای قوانین جدید چند سؤال عملی به وجود آمد؛ مانند:
•    دقیقاً تغییر کاربری چه زمانی باید انجام شده باشد؟ 
•    آیا یک ملک €250K می‌تواند چند بار برای Golden Visa استفاده شود؟ 
•    شرط ۱۲۰ متر در مالکیت مشاع چگونه محاسبه می‌شود؟ 
•    محدودیت استفاده گردشگری از ملک دقیقاً چگونه اعمال می‌شود؟ 
پاسخ روشن‌تر به بخشی از همین سؤالات در سال ۲۰۲۶ ارائه شد.

مهم‌ترین اتفاق سال ۲۰۲۶؛ Circular No. 1/2026
در ۲۱ آوریل ۲۰۲۶، General Secretariat for Migration Policy بخشنامه Circular 1/21.04.2026 را درباره اجرای ماده ۱۰۰ قانون 5038/2023 صادر کرد.
این بخشنامه اساس برنامه را دوباره تغییر نداد؛ بلکه نحوه اجرای تعدادی از بخش‌های مهم آن را روشن کرد. EY Greece از جمله موضوعات اصلی این بخشنامه را نحوه محاسبه متراژ، زمان تغییر کاربری، استفاده یک‌باره از امتیاز €250,000 و استفاده گردشگری از املاک ذکر کرده است. 
این تفاوت از نظر خبری بسیار مهم است:
۲۰۲۴ = تغییر عمده قانون
۲۰۲۵ = اجرای ساختار جدید
۲۰۲۶ = شفاف‌سازی جزئیات اجرایی

تغییر مهم ۲۰۲۶ درباره زمان Change of Use
در سال ۲۰۲۶ مشخص شد که برای استفاده از مسیر €250,000 تغییر کاربری، تبدیل کاربری ملک باید:
بعد از ۵ آوریل ۲۰۲۴ انجام شده باشد و پیش از ارائه درخواست Golden Visa تکمیل شود.
Registry رسمی دولت یونان همین شرط را در نسخه به‌روزشده ژوئن ۲۰۲۶ تأیید می‌کند. 
حتی اگر مجوز اولیه تغییر کاربری پیش از آن تاریخ صادر شده باشد، Registry توضیح می‌دهد که در برخی موارد فقط زمانی درخواست قابل پذیرش است که تغییر مرتبط بعد از اجرای قانون به‌روزرسانی یا اصلاح شده باشد. 
این قانون اهمیت زیادی دارد، چون خریدار نباید تنها با شنیدن جمله:
«این ساختمان قبلاً تجاری بوده»
تصور کند که پروژه واجد مسیر €250,000 است.
مدارک تغییر کاربری و تاریخ قانونی آن باید بررسی شوند.

قانون یک‌بار مصرف بودن مزیت €250,000
یکی از مهم‌ترین شفاف‌سازی‌های سال ۲۰۲۶ مربوط به فروش مجدد املاک مسیر خاص €250K است.
Circular 1/2026 روشن کرد که اگر ملکی از استثنای €250,000 برای Change of Use یا بازسازی ساختمان واجد شرایط استفاده کرده و یک سرمایه‌گذار بر اساس آن Golden Visa دریافت کرده باشد، این مزیت برای همان ملک قابل استفاده مکرر نیست. 
مثلاً:
سرمایه‌گذار A یک پروژه Change of Use را با قیمت €250,000 خریداری و Golden Visa دریافت می‌کند.
چند سال بعد ملک را به سرمایه‌گذار B می‌فروشد.
سرمایه‌گذار B نمی‌تواند صرفاً چون ملک زمانی Change of Use بوده، دوباره همان ملک را با آستانه €250,000 مبنای Golden Visa خود قرار دهد.
این مسئله هنگام ارزیابی استراتژی خروج و فروش مجدد ملک اهمیت زیادی دارد.
به همین دلیل در کنار قوانین اقامت باید ارزش سرمایه‌گذاری واقعی ملک نیز بررسی شود؛ موضوعی که در مقاله راهنمای خرید ملک در یونان برای ایرانیان به‌صورت جداگانه پوشش داده‌ایم.

شفاف‌سازی شرط ۱۲۰ متر در سال ۲۰۲۶
در مسیرهای استاندارد €400,000 و €800,000، شرط حداقل ۱۲۰ مترمربع یکی از موضوعات مهم قانون است.
Circular 2026 یک ابهام درباره مالکیت مشاع را روشن کرد: در صورت خرید سهم مشاع توسط چند سرمایه‌گذار واجد حداقل سرمایه، معیار ۱۲۰ متر به کل ملک مربوط می‌شود، نه اینکه سهم هر سرمایه‌گذار به‌صورت جداگانه باید ۱۲۰ متر باشد. 
همچنین در توضیح EY آمده است که فضاهای جانبی مانند انباری یا پارکینگ، اگر شرایط مشخصی داشته باشند، می‌توانند برای محاسبه مبلغ خرید در نظر گرفته شوند، اما در محاسبه شرط ۱۲۰ متر فضای اصلی دخیل نیستند. 
وضعیت اجاره کوتاه‌مدت در ۲۰۲۶
محدودیت استفاده کوتاه‌مدت از املاک Golden Visa نیز همچنان یکی از نکات کلیدی برنامه است.
Circular 2026 تأکید می‌کند که املاک مورد استفاده برای دریافت یا تمدید اقامت سرمایه‌گذاری مشمول محدودیت‌های مربوط به اجاره کوتاه‌مدت در اقتصاد اشتراکی هستند. 
در نتیجه، سرمایه‌گذار نباید هنگام خرید یک پروژه Golden Visa، مدل مالی خود را بدون بررسی حقوقی بر پایه Airbnb یا اجاره کوتاه‌مدت بنا کند.
اگر مالک در یونان حضور دائمی ندارد و قصد اجاره یا نگهداری ملک را دارد، از اینجا می‌توان طبیعی به صفحه مدیریت املاک در یونان لینک داد.

قوانین فعلی Golden Visa در سال ۲۰۲۶ در یک نگاه
اگر بخواهیم شرایط فعلی را بسیار ساده خلاصه کنیم:
 

آیا در ۲۰۲۶ زمان مناسبی برای اقدام است؟
قانون به‌تنهایی نمی‌تواند تعیین کند که «الان بهترین زمان خرید است یا نه».
تصمیم سرمایه‌گذاری باید حداقل سه موضوع را هم‌زمان بررسی کند:
قانون Golden Visa + کیفیت واقعی ملک + ارزش سرمایه‌گذاری
ممکن است یک پروژه از نظر Golden Visa واجد شرایط باشد، اما از نظر قیمت، موقعیت یا فروش مجدد انتخاب مناسبی نباشد. برعکس، یک ملک فوق‌العاده برای سرمایه‌گذاری ممکن است شرایط اقامتی موردنظر خریدار را نداشته باشد.
به همین دلیل متقاضیانی که هدف آنها هم اقامت و هم سرمایه‌گذاری است بهتر است ابتدا شرایط صفحه گلدن ویزای یونان را بررسی کنند، سپس پروژه‌های موجود در پروژه‌های ساختمانی آدونیس را با معیارهای سرمایه‌گذاری مقایسه کنند و برای شناخت فرآیند حقوقی معامله نیز راهنمای خرید ملک در یونان برای ایرانیان را مطالعه کنند.