بازار املاک یونان در ۲۰۲۶؛ آمار قیمت، اجاره و روند سرمایه‌گذاری در آتن

بازار املاک یونان در ۲۰۲۶؛ آمار قیمت، اجاره و روند سرمایه‌گذاری در آتن
آخرین به‌روزرسانی: سپتامبر ۲۰۲۶
بازار املاک یونان در سال ۲۰۲۶ همچنان در مسیر رشد قرار دارد، اما داده‌های جدید نشان می‌دهند که سرعت افزایش قیمت مسکن نسبت به دو سال گذشته کاهش یافته است. این تغییر لزوماً به معنای افت بازار نیست؛ بلکه نشان می‌دهد بازار پس از چند سال رشد سریع، وارد مرحله‌ای شده که موقعیت ملک، کیفیت ساختمان، سن بنا و میزان تقاضای واقعی منطقه اهمیت بیشتری پیدا کرده‌اند.
طبق تازه‌ترین گزارش رسمی بانک مرکزی یونان (Bank of Greece) که در ۱۵ سپتامبر ۲۰۲۶ منتشر شده، قیمت آپارتمان در سراسر یونان در سه‌ماهه دوم ۲۰۲۶ نسبت به مدت مشابه سال قبل ۵.۵٪ افزایش داشته است. این نرخ برای آتن ۵.۰٪ بوده است. 
برای مقایسه، متوسط قیمت آپارتمان در کل یونان در سال ۲۰۲۴ حدود ۹.۱٪ و در سال ۲۰۲۵ حدود ۸.۳٪ افزایش یافته بود. بنابراین بازار همچنان رشد می‌کند، اما سرعت رشد قیمت نسبت به سال‌های قبل کمتر شده است. 
برای سرمایه‌گذار، این تغییر یک پیام مهم دارد: در بازار ۲۰۲۶ دیگر نمی‌توان صرفاً براساس این فرض که «تمام املاک آتن رشد می‌کنند» تصمیم گرفت. انتخاب منطقه، نوع ملک، قیمت ورود، کیفیت ساخت، قابلیت اجاره و امکان فروش مجدد اهمیت بیشتری پیدا کرده است.
اگر قصد ورود عملی به این بازار را دارید، مقاله راهنمای خرید ملک در یونان برای ایرانیان را نیز مطالعه کنید؛ در آن مراحل حقوقی خرید، انتقال سند و هزینه‌های جانبی به‌صورت جداگانه بررسی شده است.

بازار مسکن یونان در سال ۲۰۲۶ در یک نگاه
جدیدترین داده رسمی تصویر نسبتاً روشنی از بازار ارائه می‌دهد:

منبع: Bank of Greece، داده‌های Q2 2026. 

مقایسه ارقام ۲۰۲۴ تا نیمه اول ۲۰۲۶ نشان می‌دهد بازار مسکن یونان هنوز وارد فاز کاهش عمومی قیمت نشده، اما آهنگ رشد آن تعدیل شده است.

آیا قیمت ملک در یونان در سال ۲۰۲۶ همچنان افزایش دارد؟
بله. براساس آخرین اطلاعات رسمی موجود تا سپتامبر ۲۰۲۶، قیمت مسکن همچنان نسبت به سال گذشته بالاتر است.
اما سرعت رشد را باید جداگانه بررسی کرد.
در سه‌ماهه اول ۲۰۲۶، قیمت آپارتمان در سراسر یونان نسبت به Q1 2025 حدود ۵.۷٪ افزایش داشت. در سه‌ماهه دوم، این رقم به ۵.۵٪ رسید. 
در آتن نیز نرخ افزایش سالانه از ۵.۲٪ در Q1 به ۵.۰٪ در Q2 2026 رسید. 
یعنی:
 

این روند یکی از مهم‌ترین نکات بازار املاک یونان در سال ۲۰۲۶ است: قیمت‌ها همچنان در حال افزایش‌اند، اما سرعت افزایش کمتر شده است.

نوساز یا قدیمی؛ کدام بخش بازار رشد بیشتری داشته است؟
داده‌های بانک مرکزی یونان تفاوت جالبی بین ساختمان‌های جدید و قدیمی نشان می‌دهد.
در Q2 2026:
 

در سال ۲۰۲۵ وضعیت متفاوت بود؛ متوسط رشد قیمت املاک قدیمی ۸.۶٪ و املاک جدید ۷.۸٪ بود. 

بنابراین در آخرین داده فصلی موجود، رشد سالانه قیمت واحدهای جدید بیشتر از واحدهای قدیمی بوده است.
این موضوع برای خریدار خارجی اهمیت دارد، زیرا قیمت پایین‌تر یک ملک قدیمی لزوماً به معنای سرمایه‌گذاری بهتر نیست. هزینه بازسازی، وضعیت انرژی ساختمان، آسانسور، پارکینگ، تأسیسات و قابلیت اجاره باید در محاسبه قیمت واقعی سرمایه‌گذاری لحاظ شوند.

وضعیت بازار املاک آتن در ۲۰۲۶
آتن یک بازار واحد نیست.
اختلاف قیمت بین جنوب، شمال، مرکز، غرب و پیرئوس قابل توجه است. حتی دو محله با فاصله چند کیلومتر می‌توانند از نظر قیمت خرید، اجاره و نوع تقاضا شرایط کاملاً متفاوتی داشته باشند.
داده‌های Q2 2026 نشان می‌دهد متوسط قیمت پیشنهادی فروش در جنوب آتن به حدود ۴,۲۳۱ یورو به ازای هر مترمربع رسیده است.
در شمال آتن نیز متوسط قیمت پیشنهادی حدود ۳,۵۱۹ یورو در مترمربع گزارش شده است. 
نکته مهم این است که این ارقام Asking Price یا قیمت پیشنهادی آگهی‌ها هستند و نباید با قیمت نهایی معامله یا شاخص ارزش‌گذاری بانک مرکزی یکسان در نظر گرفته شوند.
این تفکیک برای تحلیل درست بازار ضروری است.

گران‌ترین مناطق آتن برای خرید ملک در ۲۰۲۶
در Q2 2026، مناطق ساحلی جنوب آتن همچنان در بالاترین سطح بازار قرار دارند.
 

چهار منطقه از پنج منطقه گران این فهرست در جنوب آتن قرار دارند.
این موضوع نشان می‌دهد Athens Riviera همچنان بخش Premium بازار مسکن آتن است.
البته این میانگین‌ها به این معنا نیست که هر ملکی در Voula یا Glyfada دقیقاً با همین قیمت معامله می‌شود. نوساز بودن، فاصله از دریا، منظره، طبقه، پارکینگ، کلاس انرژی و کیفیت ساختمان می‌تواند قیمت یک ملک را به‌طور قابل توجهی تغییر دهد.

بازار اجاره آتن در سال ۲۰۲۶
بازار اجاره نیز در سال ۲۰۲۶ به روند افزایشی خود ادامه داده است.
براساس داده‌های Spitogatos برای Q2 2026، متوسط قیمت پیشنهادی اجاره در کل Attica نسبت به سال قبل ۴.۵٪ افزایش یافته است. نکته جالب این است که افزایش اجاره در Q2 2025 نیز حدود ۴.۴٪ بود؛ یعنی برخلاف بازار فروش که سرعت رشد آن کاهش پیدا کرده، فشار افزایشی بازار اجاره نسبتاً پایدار مانده است. 
در سطح مناطق بزرگ:
 

بنابراین یک آپارتمان ۸۰ مترمربعی با قیمت متوسط منطقه‌ای ۱۳.۳ یورو در مترمربع، به‌صورت بسیار ساده معادل حدود ۱,۰۶۴ یورو اجاره پیشنهادی ماهانه خواهد بود.
اما این فقط یک محاسبه براساس متوسط منطقه است و اجاره واقعی ملک می‌تواند براساس محله، سن ساختمان، مبله بودن، پارکینگ، انرژی و امکانات بسیار متفاوت باشد.
برای مقایسه این ارقام با سایر مخارج خانوار می‌توانید مقاله هزینه زندگی در یونان ۲۰۲۶ را نیز ببینید.

گران‌ترین اجاره‌های آتن کجاست؟
در Q2 2026، Vouliagmeni نه‌تنها گران‌ترین بازار خرید Attica بود، بلکه در اجاره نیز با متوسط قیمت پیشنهادی حدود ۲۲ یورو در مترمربع در ماه در بالاترین سطح قرار داشت. 
پس از آن مناطقی مانند Kolonaki-Lykavittos، Paleo Psychiko، Voula و Glyfada در میان بازارهای گران اجاره قرار داشتند. 
این داده یک نکته مهم برای سرمایه‌گذار دارد:
گران‌ترین منطقه از نظر اجاره، الزاماً بالاترین بازده اجاره را ندارد.
زیرا Yield به رابطه بین قیمت خرید و درآمد اجاره بستگی دارد.

بازده اجاره را چگونه باید محاسبه کرد؟
برای تحلیل یک ملک نباید فقط مبلغ اجاره را بررسی کرد.
فرض کنید دو ملک داریم:
ملک A: قیمت خرید ۲۵۰,۰۰۰ یورو و اجاره ماهانه ۱,۰۰۰ یورو
ملک B: قیمت خرید ۵۰۰,۰۰۰ یورو و اجاره ماهانه ۱,۵۰۰ یورو
در ظاهر ملک B اجاره بیشتری دارد، اما بازده ناخالص آنها متفاوت است.
بازده ناخالص سالانه ملک A حدود ۴.۸٪ و ملک B حدود ۳.۶٪ خواهد بود.
البته این ارقام هنوز Net Yield نیستند. برای محاسبه بازده واقعی باید هزینه‌هایی مانند مالیات، نگهداری، دوره‌های خالی بودن ملک، بیمه، مدیریت و تعمیرات نیز لحاظ شوند.
به همین دلیل سرمایه‌گذار باید سه شاخص را همزمان بررسی کند:
قیمت ورود + درآمد اجاره + ظرفیت رشد ارزش ملک
و نه صرفاً یکی از آنها.

آیا جنوب آتن همچنان برای سرمایه‌گذاری جذاب است؟
جنوب آتن در سال ۲۰۲۶ همچنان یکی از مهم‌ترین بازارهای مسکونی یونان است، اما ویژگی سرمایه‌گذاری آن با مرکز یا غرب آتن متفاوت است.
متوسط قیمت پیشنهادی فروش در جنوب آتن در Q2 به ۴,۲۳۱ یورو در مترمربع و متوسط اجاره پیشنهادی به ۱۳.۳ یورو در مترمربع رسیده است. 
در مناطقی مانند Vouliagmeni، Voula، Glyfada، Elliniko و Alimos، نزدیکی به ساحل، محدودیت زمین، کیفیت زندگی، پروژه Ellinikon و تقاضای خریداران داخلی و خارجی از عوامل مؤثر بر بازار هستند.
اما قیمت بالاتر خرید می‌تواند باعث شود بازده اجاره ناخالص درصدی در برخی املاک لوکس کمتر از مناطق ارزان‌تر باشد.
بنابراین جنوب آتن بیشتر باید براساس ترکیبی از کیفیت دارایی، حفظ سرمایه، تقاضای بین‌المللی، اجاره و افق بلندمدت تحلیل شود.

آیا مناطق ارزان‌تر آتن فرصت سرمایه‌گذاری بهتری هستند؟
نه لزوماً.
یکی از اشتباهات رایج این است که قیمت پایین‌تر هر مترمربع را مساوی با «فرصت بهتر» بدانیم.
برای مثال، Q2 2026 مناطق ارزان‌تری در Attica مانند Varnavas، Agia Varvara، Perama، Patissia و Acharnes داشت. Varnavas با متوسط قیمت پیشنهادی حدود ۱,۴۰۷ یورو در مترمربع در پایین‌ترین سطح فهرست قرار داشت. 
اما قیمت پایین به‌تنهایی چیزی درباره کیفیت سرمایه‌گذاری نمی‌گوید.
سرمایه‌گذار باید بررسی کند:
•    چه کسی مستأجر احتمالی ملک خواهد بود؟ 
•    متوسط زمان اجاره رفتن ملک چقدر است؟ 
•    منطقه چه دسترسی‌هایی دارد؟ 
•    ساختمان چه کیفیتی دارد؟ 
•    هزینه بازسازی چقدر است؟ 
•    عرضه ملک مشابه چقدر است؟ 
•    امکان فروش مجدد چگونه است؟ 
•    پروژه‌های زیرساختی آینده منطقه چیست؟ 
به همین دلیل در مقاله راهنمای خرید ملک در یونان برای ایرانیان نیز تأکید شده که انتخاب منطقه و بررسی حقوقی و فنی ملک باید قبل از تصمیم نهایی انجام شود.

دو نوع داده در این مقاله استفاده شده است:
Bank of Greece: شاخص قیمت مسکن براساس اطلاعات و ارزش‌گذاری‌های گزارش‌شده توسط مؤسسات اعتباری.
Spitogatos: متوسط قیمت‌های درخواستی یا Asking Prices در آگهی‌های بازار.

بانک مرکزی یونان اعلام کرده داده‌های شاخص مسکن آن تا پایان ژوئن ۲۰۲۶ شامل حدود ۹۷۱,۸۰۰ ارزیابی ملکی بوده است. 
بنابراین وقتی می‌گوییم قیمت مسکن در آتن ۵٪ رشد کرده، درباره تغییر شاخص Bank of Greece صحبت می‌کنیم.
اما وقتی می‌گوییم متوسط قیمت جنوب آتن ۴,۲۳۱ یورو در مترمربع است، درباره متوسط قیمت پیشنهادی فروش صحبت می‌کنیم.
این دو شاخص مکمل یکدیگرند، اما یک چیز را اندازه‌گیری نمی‌کنند.

آتن در مقایسه با سایر مناطق یونان
یکی از جالب‌ترین نکات داده‌های جدید این است که در Q2 2026، آتن سریع‌ترین رشد قیمت را نداشته است.
 

بنابراین رشد بازار مسکن یونان دیگر فقط داستان آتن نیست.
با این حال، آتن به دلیل اندازه بازار، جمعیت، گردشگری، فعالیت اقتصادی، دانشگاه‌ها، بازار اجاره و تقاضای خریداران خارجی همچنان یکی از مهم‌ترین بازارهای مسکونی کشور است.

آیا بازار املاک یونان در ۲۰۲۶ در حال سرد شدن است؟
داده‌ها بیشتر از کاهش سرعت رشد حمایت می‌کنند تا کاهش عمومی قیمت‌ها.
در سال ۲۰۲۴ قیمت آپارتمان در یونان ۹.۱٪ افزایش یافت. این رقم در ۲۰۲۵ به ۸.۳٪ و در Q2 2026 به نرخ سالانه ۵.۵٪ رسیده است. 
در Attica نیز قیمت‌های پیشنهادی فروش در Q2 2026 حدود ۵.۳٪ نسبت به سال قبل افزایش داشتند، در حالی که نرخ رشد Q2 2025 حدود ۹.۴٪ بود. 
پس توصیف دقیق‌تر بازار در سپتامبر ۲۰۲۶ این است:
بازار همچنان صعودی است، اما رشد آن نسبت به دوره ۲۰۲۴–۲۰۲۵ معتدل‌تر شده است.
این وضعیت انتخاب ملک را مهم‌تر می‌کند؛ زیرا در بازاری با رشد عمومی کمتر، تفاوت عملکرد یک ملک خوب و یک ملک ضعیف می‌تواند بیشتر نمایان شود.

نقش گلدن ویزا در بازار ملک یونان
برای سرمایه‌گذاران غیراروپایی، بازار املاک یونان علاوه بر سرمایه‌گذاری با موضوع اقامت نیز ارتباط دارد.
اما یک نکته بسیار مهم وجود دارد:
هر ملکی که در یونان خریداری شود الزاماً برای Golden Visa واجد شرایط نیست.
قوانین فعلی مسیرهای مختلف سرمایه‌گذاری ملکی با آستانه‌های ۲۵۰ هزار، ۴۰۰ هزار و ۸۰۰ هزار یورو دارند و شرایط ملک و منطقه در تعیین مسیر مناسب نقش دارد.
بنابراین اگر هدف خرید علاوه بر سرمایه‌گذاری، دریافت اقامت باشد، بررسی Eligibility ملک باید پیش از پرداخت و خرید انجام شود.
برای بررسی دقیق شرایط جاری، صفحه گلدن ویزای یونان آدونیس و مقاله راهنمای خرید ملک را به‌صورت لینک داخلی در این بخش قرار دهید.

سرمایه‌گذار در سال ۲۰۲۶ باید چه شاخص‌هایی را بررسی کند؟
در شرایط فعلی بازار، تصمیم سرمایه‌گذاری بهتر است براساس مجموعه‌ای از عوامل انجام شود:
 

این نوع ارزیابی مخصوصاً در سال ۲۰۲۶ مهم‌تر شده، زیرا بازار از دوره رشد بسیار سریع به سمت رشد انتخابی‌تر حرکت کرده است.

چشم‌انداز بازار املاک یونان در ادامه ۲۰۲۶
براساس داده‌های موجود تا ۱۵ سپتامبر ۲۰۲۶ نمی‌توان قیمت آینده یک منطقه را با قطعیت پیش‌بینی کرد.
اما چند روند فعلی قابل مشاهده است:
قیمت مسکن همچنان نسبت به سال گذشته افزایش دارد؛ سرعت رشد نسبت به ۲۰۲۴ و ۲۰۲۵ کمتر شده؛ نوسازها در آخرین داده فصلی رشد بیشتری از ساختمان‌های قدیمی داشته‌اند؛ اجاره‌ها در Attica همچنان تحت فشار افزایشی قرار دارند؛ و اختلاف قیمت میان مناطق مختلف آتن بسیار زیاد باقی مانده است. 
در چنین بازاری، خرید انتخابی و مبتنی بر داده اهمیت بیشتری از خرید صرفاً براساس روند عمومی بازار دارد.

جمع‌بندی بازار املاک یونان در ۲۰۲۶
جدیدترین آمار نشان می‌دهد بازار املاک یونان در سال ۲۰۲۶ همچنان در مسیر رشد قرار دارد، اما سرعت افزایش قیمت نسبت به دو سال قبل کاهش یافته است.
قیمت آپارتمان در Q2 2026 در سراسر یونان ۵.۵٪ و در آتن ۵.۰٪ نسبت به سال قبل افزایش یافته است. واحدهای نوساز با رشد ۶.۲٪ عملکرد قیمتی بالاتری از واحدهای قدیمی با رشد ۵.۰٪ داشته‌اند. 
در بازار آگهی نیز جنوب آتن همچنان گران‌ترین بازار بزرگ مسکونی کشور است و متوسط قیمت پیشنهادی فروش آن به ۴,۲۳۱ یورو در مترمربع و اجاره به ۱۳.۳ یورو در مترمربع در ماه رسیده است. 
بنابراین در سال ۲۰۲۶، سؤال اصلی سرمایه‌گذار دیگر فقط این نیست که «آیا قیمت ملک در یونان افزایش پیدا می‌کند؟»؛ بلکه مهم‌تر این است که کدام ملک، در کدام منطقه و با چه قیمت ورودی، نسبت مناسبی میان درآمد اجاره، کیفیت دارایی و ظرفیت رشد بلندمدت ایجاد می‌کند.
برای افرادی که قصد خرید دارند، مطالعه راهنمای خرید ملک در یونان برای ایرانیان و برای بررسی هزینه‌های سکونت، مقاله هزینه زندگی در یونان ۲۰۲۶ می‌تواند مسیر بعدی مناسبی باشد.